在明主任
杨在明律师
主任律师、首席拆迁律师
专业领域：征地拆迁
杨在明律师，是中国征地拆迁领域金牌法律服务团队的领军人物，其带领的律师团队，在中国征地拆迁法律服务领域，可谓是一支“劲旅”。自2012年创立北京在明律师事务所以来,在征地拆迁领域，杨在明律师及其团队在全国30个省市代理案件7000余件，获得了业界的一致好评。 杨在明律师多次获中央级媒体好评，如在2011年1月被检察日报社方圆律政杂志组织的“2010精英律师”评选中，杨在明律师当选为“年度拆迁律师”；同时由中华全国律师协会审定，被《中国律师年鉴》评为2010年度优秀律师。
《征地决定》漏掉了我很多应有补偿？ 法院：撤销重作
作者：
北京在明律师事务所
来源：
https://www.zmfuwu.cn/
时间：
2023-05-04 10:56
浏量：
由于《征地补偿安置决定》涉及到大额货币或者不动产产权，所以在处理时应当慎之又慎。补偿安置过程中，房屋评估报告或土地评估报告是补偿安置的核心，往往报告的结论直接决定着补偿安置结果，也就等同于决定了委托人的命运。
在辽宁沈阳尤女士的土地征收补偿一案中，那些本应属于她的财产在出具报告时被遗漏，导致被征收部门“给错”，尤女士的财产权也因此受损。最终，该案件在北京在明律师事务所梁红丽律师团队成员贾燕丽律师的成功代理下，法院判决撤销征收部门作出的《征地补偿安置决定》，并责令其重新作出。
案件事实：
2018年7月25日，区政府启动地块征收工作，尤女士的企业被纳入征收范围。2020年3月，区政府发布《土地征收启动公告》和《征地补偿安置公告》就征收范围内尤女士所涉及的土地和房屋《征地补偿安置决定》（以下简称“《决定》”），由于安置补偿方案不合理，该《决定》被人民法院判决违法。2022年6月8日，区政府再次向其作出《决定》，尤女士发现第二次的《决定》涉及的货币补偿仅有地上物补偿，并没有装修、过渡、奖励、补助等费用。因此，补偿安置方案严重不合理，遗漏了合法的补偿利益。
两份《决定》让尤女士感到事情不简单。遂其紧急委托北京在明律师事务所贾燕丽律师介入案件，以求用专业的人去处理专业的事情。
律师办案思路：
贾律师经过分析后认为：区政府向尤女士作出该征地补偿安置决定主体不适格；该征地补偿安置决定不具有合法性；所涉及的货币补偿仅有地上物的补偿，缺失土地补偿、装修、过渡、奖励、补助等费用，涉及房屋的面积认定也与实际情况严重不符。遂向沈阳市中院提起行政诉讼，请求撤销该《决定》。
诉讼过程：
沈阳市A区政府辩称：根据法律规定，区政府具有作出征地补偿安置决定的职权；由于我单位多次与原告进行洽谈沟通，但均未达成一致共识。为了改善人民群众生活条件，为公共利益做贡献，遂才直接作出《补偿安置决定》，认为尤女士主张的装修补偿、过渡等费用没有事实依据。根据《补偿安置实施细则》，征收方无需给付被征收方过渡期补助。遂请求法院驳回被征收方的诉讼请求。
诉讼结果：
沈阳市中院审理后认为：征收机关委托测绘研究院对被征收方的地上物进行核档与勘测，并出具了《评估报告》，其结果未经被征收方现场签字确认，故该结果不能作为确认被征收方地上物的实际依据。因此，征收机构未经其同意，委托房地产评估公司作出的报告，未向被征收方送达且听取意见，属于事实认定不清，证据不足。故法院判决撤销该《决定》。
判决书展示
在明律师贴心提醒：
本案中，评估报告扮演了至关重要的角色，可以说无报告则无补偿，毕竟只有先确定价值才能给钱。那么，哪些情况评估报告涉嫌违法呢？
情形一：评估报告不完整。《房地产估价规范GB/T 50291-2015》规定，叙述式估价报告应包括封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件等内容。如果仅提供估价结果报告，没有提供完整的估价报告。这是违法的。
情形二：不依法出具并送达分户报告。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
任何一种情形出现，被征收方都有权拒绝接受该《评估报告》。千万不要被征收部门的“糖衣炮弹”击溃，否则当在签字栏落完笔后再后悔也将无济于事。
依据上述情形，被拆迁人认为评估报告价格不合理的，可以向评估机构申请复核评估，对复核评估结果不服的，可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
（文章中使用的名字均为化名）
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乘车路线：
北京站：乘坐公交637路、638路、122路等马圈/广渠门站。
北京西站：乘坐地铁7号线至广渠门外站，西南口出。
北京南站：乘坐地铁4号线至菜市口换成7号线，到广渠门外站D口出。
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