在明主任
杨在明律师
主任律师、首席拆迁律师
专业领域：征地拆迁
杨在明律师，是中国征地拆迁领域金牌法律服务团队的领军人物，其带领的律师团队，在中国征地拆迁法律服务领域，可谓是一支“劲旅”。自2012年创立北京在明律师事务所以来,在征地拆迁领域，杨在明律师及其团队在全国30个省市代理案件7000余件，获得了业界的一致好评。 杨在明律师多次获中央级媒体好评，如在2011年1月被检察日报社方圆律政杂志组织的“2010精英律师”评选中，杨在明律师当选为“年度拆迁律师”；同时由中华全国律师协会审定，被《中国律师年鉴》评为2010年度优秀律师。
2/3以上共有人签了补偿协议，拆除行为就合法吗？
作者：
北京在明律师事务所
来源：
https://www.zmfuwu.cn/
时间：
2023-04-14 17:32
浏量：
三人按份共有一间房屋，彼此所占产权份额相同，其中两人分别与行政机关签订了补偿协议，协议中明确了各自的补偿金额并同意在收到补偿款后交付房屋。因行政机关与最后一个人也即本案当事人始终未能达成补偿协议，于是单独对其作出了补偿决定，并在补偿决定载明的六个月起诉期限未届满时对房屋整体实施了强制拆除。当事人不服，提起诉讼，要求确认行政机关强制拆除行为违法。
在占2/3以上份额的按份共有人签署补偿协议后，行政机关的拆除行为应该如何评价呢？
揭晓答案之前，让我们先来明确几个法律概念。
【共同共有VS按份共有】
共同共有：共同共有人对共同共有的不动产或者动产共同享有所有权。处分不动产时必须经过全体共有人同意。
按份共有：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。处分不动产时，要经过占2/3以上份额的按份共有人同意。
我们知道“以上”包含本数，所以在本案中，三名产权份额相同的按份共有人，只要有两人同意签署协议，就已经算是合法处分了该不动产。而在现行司法实践中，对于占份额2/3以上按份共有人同意签订安置补偿协议并交付的行为，均认定为处分有效，法律后果及于其他未在安置补偿协议上签字的按份共有人。
那么在本案中，是否确如行政机关所言，拆除行为是基于补偿协议约定履行合同权利行为呢？
看到这里不知道大家有没有关注到一个小细节，那就是行政机关与两名按份共有人是“分别”签订的补偿协议。也就是说，协议有两份，且两份协议里面只是针对两个人各自拥有产权份额的部分进行了补偿，而两份协议中均未体现出对当事人所占份额部分的补偿内容。也正因如此，行政机关才会用作出征收补偿决定的方式来履行其对本案当事人的补偿义务。
所以本案房屋并不是整体处分交付，其他两人的协议约定未对房屋做整体处分，法律效果不及于本案当事人，因此产生的交付房屋行为同样不是民法上的处分交付。行政机关如果要拆除房屋，程序上依然要受到行政法的约束。
当事人作为房屋所有权人之一，其安置补偿权益实现方式从补偿协议过渡到补偿决定，而补偿决定作为单方行政行为则应受行政法律规范调整。
我们再来看一看补偿协议和补偿决定的区别。
【补偿协议VS补偿决定】
补偿协议与补偿决定虽然均能够从形式上保障原告实体权益，但二者有着明显区别。
前者是征收人与被征收人之间的意思自治，后者则是征收实施单位单方面作出的行政行为。前者虽为行政协议，但因其意思自治的特点，主要依相关司法解释和民事法律规范调整。后者作为法定征收程序中的一个环节，属于行政机关行使行政职权的范畴，完全由行政法律规范所调整。考虑到行政行为的单方意志性，故程序法上规定了行政相对人享有复议、诉讼的救济途径。
在本案中，签完协议后再拆除房屋的行为应评价为履行协议约定的行为，受合同条款的约束。但行政机关作出补偿决定这一行政行为后，则受到行政法律规范的约束。若认定依单方意志履行补偿义务的行为即足以斩断行被征收人与强拆行为的利害关系，则是对行政权力大开闸门，将自由处分行为和履行行政职权行为混为一谈。所以对于本案，行政机关在6个月的起诉期限还未届满时对房屋整体进行拆除，程序上违反法律规定，应当认定违法。
【法院认定】
法院述理认为：“除原告外的共有人仅就各自所占有房屋征收补偿份额分别与被告签订了征收补偿协议并办理了交房手续，并未一并处分原告所占份额。法律关于共有人内部如何形式处分权的规定，并不意味着共有人基于物上的相关权益被剥夺，征收部门也应当履行该义务。”
最终，法院认定行政机关的行为不符合“先补偿，后搬迁”的原则，也没有申请法院强制执行，确认其强制拆除房屋的行为违法。
由此可见，并不是所有占2/3以上产权份额的按份共有人签订协议都会产生整体处分的效力，还要看协议具体是怎么签的，双方的真实意思表示如何，在难以判断时，应及时寻求专业律师的意见。
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乘车路线：
北京站：乘坐公交637路、638路、122路等马圈/广渠门站。
北京西站：乘坐地铁7号线至广渠门外站，西南口出。
北京南站：乘坐地铁4号线至菜市口换成7号线，到广渠门外站D口出。
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