在明主任
杨在明律师
主任律师、首席拆迁律师
专业领域：征地拆迁
杨在明律师，是中国征地拆迁领域金牌法律服务团队的领军人物，其带领的律师团队，在中国征地拆迁法律服务领域，可谓是一支“劲旅”。自2012年创立北京在明律师事务所以来,在征地拆迁领域，杨在明律师及其团队在全国30个省市代理案件7000余件，获得了业界的一致好评。 杨在明律师多次获中央级媒体好评，如在2011年1月被检察日报社方圆律政杂志组织的“2010精英律师”评选中，杨在明律师当选为“年度拆迁律师”；同时由中华全国律师协会审定，被《中国律师年鉴》评为2010年度优秀律师。
村合作社也能拆除宅基地上房屋？“收回”绝非终极杀招！
作者：
北京在明律师事务所
来源：
https://www.zmfuwu.cn/
时间：
2023-05-10 10:29
浏量：
村委会有没有权力拆除农户的宅基地上房屋？这个问题的答案咱农民朋友们恐怕早就知道了——当然没有，除非村里打算明目张胆地违法。村委会作为基层群众性自治组织无权强制拆除包括违建在内的房屋，那么作为村集体经济组织的村经济合作社呢？收回集体土地使用权的决定在救济时有着怎样的基本原理？以“村民自治”名义强行搞“收回”又是否是拆除农村房屋的终极手段呢？
近期在明律师在疑难案件研讨和咨询中先后遇到了两起情节上有些不同寻常的案件，值得专门写下来和广大被拆迁人朋友们分享。
这第一起案件中，委托人朱先生证件齐全的农村宅基地上房屋被纳入当地棚户区改造项目范围内。然而与一般的棚改项目有所不同，等待当事人的却是村股份经济合作社作出的一纸《关于xx户宅基地使用权收回及安置补偿决定书》。
最终，涉案房屋被村经济合作社组织人员在某日深夜强制拆除。自始至终，都是村集体、村委会这两个班子下的一套人马在通过“村民自治”程序紧锣密鼓地运作，全然不见县级政府哪怕是乡镇街道发文、做决定的影子。
显然，这是一起地方政府想借“村民自治”这一“延长之手”实施征收拆迁的案件。在明律师经申请政府信息公开很快发现，涉案地块早在疫情前就已取得省政府的征地批复。换言之，这是一起典型的征收集体土地上房屋的行为，绝非单纯的收回宅基地使用权。
那么被拆迁村民该怎样应对这种不按套路出牌的操作呢？在明律师今天不谈法条和理论，只讲思路和办法：
1. 收回宅基地使用权的决定本身有法律依据，但村级组织绝对无权强拆房子。
《土地管理法》第66条明确赋予了农村集体经济组织在一定情形下收回宅基地使用权的权利，并在其中明确了原批准用地政府审查批复的环节。
一般认为，这里的“批准”是一种内部监督环节，不对外发生法律效力。直接对农户权利义务产生影响的，是村集体作出的收回决定本身。
但有一点是确定的：村集体无权凭借自己所作出的“收回决定”强制拆除村民的房屋。“合法建筑，司法强拆”的口诀永远不会错，村集体只能去申请法院强制执行。
2. “收回决定”引发纠纷，一般只能诉村集体或者村委会，很难起诉乡镇街道、县政府。
这是一个看上去有些简单粗暴的“结论”，农民朋友们可以记准了。不过这种结论并不至于约束专业征拆律师的思路——如果你委托了在明律师，律师很可能会结合个案案情研究起诉作出批复的某府的可行性。
但如果你是自己去诉，那么你会发现起诉村集体或者村委会都不容易，直接告原批准用地的政府更是很难被立案受理。
3. 起诉村集体或者村委会时，应当优先尝试提起行政诉讼。村经济合作社或者村委会能成为行政诉讼的被告吗？当然能。
法院的已有裁判认为，村级组织尽管自身只是民事主体而非行政主体，但其依据《土地管理法》第66条的规定，在取得原批准用地政府批复的情形下收回集体土地使用权是一种经授权履行行政管理职责的行为。
若有上级政府的批复，则其收回行为可视作行政行为起诉；若仅其仅凭“村民自治”决议就作出收回决定，则其收回行为是民事侵权行为，宜通过民事诉讼渠道救济。
对于被拆迁村民而言，行政诉讼毕竟涉及“举证责任分配”上的优势，而民事诉讼的举证责任则要大得多，故辨析这一问题是有现实操作层面的意义的。
就前文提及的案件而言，村级组织依据《土地管理法》的规定是无权作出“安置补偿决定”的，这一决定只能由县级政府作出。实践中遇到这种村委会、村集体“大包大揽”的情形，恰恰说明涉案项目存在极其明显的违法点，被拆迁村民切不可轻易错失权利救济的机会去随意签订所谓的“补偿协议”，或者盲目去和村级组织打民事诉讼。
“能行政不民事”应成为被拆迁人群体在救济权利中的一个具有倾向性的渠道选择方向。
说到这里，在明律师再来给大家浅析另一起情节匪夷所思的咨询案件。当事人n年前与村委会签订土地租赁合同，租赁了某处湖面及集体建设用地，并建起了上万平米的建筑物。
然而多年后当地政府试图收回涉案土地和湖面，竟采取了将当事人“抓起来”追究刑事责任的方式向当事人施压，迫使其与村委会签订了不公平、不合理的“解除租赁合同协议”。
当事人仅获得了少得可怜的货币补偿，所建房屋就全部被收回，而无论是政府还是村委会都未作出任何书面的“收回土地使用权的决定”。
换言之，当事人凭“自愿”就将其土地、房屋拱手交出，而补偿的金额简直涉嫌显失公平。
这起听上去颇有些不可思议的咨询告诉我们，“收回土地使用权”本身就欠缺明确的法定程序和条件，操作中存在很大的灰色空间，而更为可怕的则是打着“协商解除合同”名义的“被自愿”解除合同，当事人一旦妥协，几乎会面临血本无归。
在明律师要强调的是，动辄“抓人”是一些地方在处理土地、房屋纠纷时的习惯做法，极其违背起码的法治精神和原则，颇有些欲加之罪何患无辞的意思。
房屋、土地的权利人一定要在“摊上事儿”后的第一时间咨询专业征拆律师（不能仅求助于刑事辩护律师），将房屋、土地的事情在刑事辩护阶段一并考虑进去，争取避免因身陷囹圄而可能承受的无妄之灾。
在明律师最后要提示大家的是，就“以收回促征收”的案件中，权利救济的关键在于通过信息公开申请等途径全面了解涉案地块被征收的项目信息，努力将案件向着征地而非单纯“收回集体土地使用权”的方向上拉。越往征地上靠，法定程序对被征地农民就越有利，可用的抓手也就越多；越是单纯的“收回行为”，可用的抓手就难免显得捉襟见肘。面对这类有一定技术含量的维权案件，不盲目自行提起程序是必要的，专业律师的作用无疑不可撼动。
维权指南
2023.04.23
2023.04.23
2023.04.23
2023.04.23
2023.04.23
2023.04.23
2023.04.21
2023.04.21
2023.04.21
2023.04.21
胜诉案例
2023.05.08
2023.05.04
2023.05.04
2023.05.03
2023.05.02
2023.04.30
2023.04.29
2023.04.28
2023.04.27
2023.04.27
乘车路线：
北京站：乘坐公交637路、638路、122路等马圈/广渠门站。
北京西站：乘坐地铁7号线至广渠门外站，西南口出。
北京南站：乘坐地铁4号线至菜市口换成7号线，到广渠门外站D口出。
在明律师事务所
官方客服
在明律师事务所
官方微信
留言咨询
您好，请问您最近遇到什么拆迁难题，可详细描述，方便律师更好给出维权建议，或在下方留下您的联系方式，我们为您安排专业律师回电指导
北京在明律师事务所，代理拆迁征地已超20000件，致力于为您争取满意的补偿款。
快速通道：400-092-1099。