在明主任
杨在明律师
主任律师、首席拆迁律师
专业领域：征地拆迁
杨在明律师，是中国征地拆迁领域金牌法律服务团队的领军人物，其带领的律师团队，在中国征地拆迁法律服务领域，可谓是一支“劲旅”。自2012年创立北京在明律师事务所以来,在征地拆迁领域，杨在明律师及其团队在全国30个省市代理案件7000余件，获得了业界的一致好评。 杨在明律师多次获中央级媒体好评，如在2011年1月被检察日报社方圆律政杂志组织的“2010精英律师”评选中，杨在明律师当选为“年度拆迁律师”；同时由中华全国律师协会审定，被《中国律师年鉴》评为2010年度优秀律师。
纳入城市规划区的农村集体土地上房屋进行征收，应如何补偿
作者：
北京在明律师事务所
来源：
https://www.zmfuwu.cn/
时间：
2023-07-01 15:07
浏量：
随着城乡融合发展越来越接近百姓生活。近年来城镇化进程的加快，大量农民对不充分的补偿标准产生不满情绪时 便会发生大量政府与农民之间的矛盾；但此现状的根本因素是我国现在计划经济性质的征地补偿标准与现行的市场经济体制格格不入，并没有考虑土地潜在的价值，而是完全依赖政府一方主导定价。
案情：山东省德州市德城区的单女士的房屋因“运河大道高架桥建设项目”被征收而涉及补偿价格不符合市场标准。据资料显示德州市人民政府补偿方案依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》和《德州市国有土地上房屋征收与补偿办法》等法律法规、规范性文件。但作为房屋征收实施单位德州市德城区运河街道办实事处将征拆补偿标准定价低于房屋坐在地周边市场价格，并没有按照国有土地标准去合法合规合理的补偿单女士所有的面积为400平方米的商用房。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
单女士的房屋系农村集体经济组织的土地上的自建房，已被批准征收，但是行政机关未对该集体土地上的房屋进行合理补偿，单女士被征收的房屋已经纳入城市规划区，依法规定应当按照城市土地房屋进行补偿，因该房屋所在土地的性质事实上已变为城镇国有土地。应当参照城镇房屋拆迁标准予以补偿，但行政机关以明显不合理的低价进行价格谈判。
为维护其合法权益，单女士依法向山东省人民政府等行政机关提出政府信息公开申请、行政复议，经湖南省人民政府等机关查明，案涉项目拆迁主体、安置补偿义务主体并未按照相关补偿办法进行合法补偿。
与此同时，征收程序中的还存在违法行为，征收实施单位未按照国有土地房屋拆迁进行合法评估，存在评估公司不明确，并未及时对涉案房屋进行位置、用途、权利性质、品质、建筑结构、新旧程度、朝向、建筑面积等多方影响房屋价值因素进行评估。在方式上也并没有进行摇号、协商选定等方式进行。然而国有土地上房屋价值需要评估机构进行依法评估，如果是在征收初期进行的房屋价值评估，则征收方不合理地过分拖延作出征收补偿决定必将导致房屋价值评估报告一年的有效期届满，该评估报告则失去了客观评价被征收房屋当前价值的作用。这种情况下，理应在评估报告有效期届满，失去法律效力后，由征收方委托评估机构根据当时周边类似房地产交易的市场价格进行重新评估。作为委托方张律师团队与征收方经过谈判后，要求重新评估。
分析：单女士涉案房屋不能得到合理补偿的根源在于该集体土地进行城镇建设项目应当以国有土地补偿依据进行，但是落实到征收单位后并未按照国有土地标准进行补偿，存在明显程序违法。
首先，归根到底时集体土地和国有土地同地不同权其思想根源所致，城乡融合发展制度不完善，农民的法律地位不平等，发生不平等对待之后并没有察觉，无法积极合理维权。土地性质的改变并没有影响征收原则的改变，单女士房屋征收补偿应当严格遵循公平补偿原则，维护被征收人的合法补偿安置权益。
其次，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
最后，房屋所在地纳入城市规划区，周边国有土地上房屋的市场价格可以作为确定单价的参考依据之一。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。单女士必须得到公平合法的补偿。在当下司法实践中农村集体组织的土地已经纳入城市规划区的情况屡见不鲜，应当严格按照城市土地房屋进行合法补偿。
以上就是关于纳入城市规划区的农村集体土地上房屋进行征收，应如何补偿的全部内容，相信大家已经对此有一定的了解了。如果本文内容还没有解决您遇到的问题，可以电话或者留言咨询专业的农村征地拆迁律师。
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北京站：乘坐公交637路、638路、122路等马圈/广渠门站。
北京西站：乘坐地铁7号线至广渠门外站，西南口出。
北京南站：乘坐地铁4号线至菜市口换成7号线，到广渠门外站D口出。
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