导读：潞城镇东堡村的早市，天不亮就已人声鼎沸。王姐在自家临街搭建的十平米板房里，熟练地炸着油条，丈夫在旁边打理着一个卖日用杂货的摊位。他们没有华丽的招牌，没有正规的发票，甚至说不清“个体工商户”和“有限公司”的区别。但这个摊位，支撑着一家五口在京的全部生活、孩子的学费和老人的药费。城中村改造的推土机即将驶来，征收人员带着评估表上门。表格上的栏目是：“合法建筑面积”、“经营面积”、“纳税证明”……
王姐和许多邻居一样，拿着那张表，感觉自己和这个经营了十几年的“家当”一起，成了无法被现有体系识别的“灰色存在”。他们的困境在于：这些低端商贸市场与临街商铺，虽然看似粗粝，却是无数家庭赖以生存的基石。其“生存性经营”所创造的、无法体现在财务报表上的真实价值，如何在法律冰冷的评估框架中获得一席之地？
1、“生存性经营”的特性：非正规经济下的真实价值创造
潞城镇四村中大量存在的低端商铺，具有以下鲜明特征：
产权与证照的非正规性：经营场所多为利用宅基地房屋、集体建设用地自建或搭建，往往缺乏规划许可和产权证明。经营主体多为家庭经营，可能未办理营业执照或税务登记，处于“非正规经济”状态。
强烈的生计依赖性与社区嵌入性：其经营并非资本逐利行为，而是家庭核心收入来源。同时，它们深度嵌入本地社区，提供廉价、便捷的生活服务，满足中低收入群体和本地居民的日常需求，具有不可替代的“社区公共服务”功能。
现金交易与低利润高周转：经营以现金交易为主，难以提供规范的财务记录。利润微薄但依赖高客流和复购率维持。
现行征收评估体系，主要服务于产权清晰、财务规范的“正规经济”。当面对“生存性经营”时，这套体系面临“合法性歧视”和“价值低估”的双重困境。
2、法律与政策的模糊地带：从“违建不补”到“客观补偿”的演进
传统上，对于无证建筑和经营，政策取向偏严，往往依据《城乡规划法》认定为违法建设，原则上“不予补偿”。但随着城市更新理念的进步和人本关怀的加强，实践已出现重要转变：
“一刀切”的反思：完全不予补偿，将导致大量底层家庭瞬间陷入生存危机，激化社会矛盾，有违征收的公共利益初衷和社会公平原则。
“历史成因”的考量：许多无证建筑形成于特定历史时期和管理空白期，不能简单归责于个人。
“客观损失”的承认：即使建筑不合法，但基于该场所进行的长期经营行为及其产生的客观收益和家庭依赖，是客观存在的损失。
因此，北京及许多地方在实践中，已探索对这部分 “经营损失” 进行 “适当补偿” 或 “补助” ，这与对合法建筑的“补偿”在性质上有所区别，但功能上旨在填补实际损失。
3、评估“生存性经营”损失的创新路径
如何评估这种无法用标准财务数据衡量的价值？需要突破传统框架，建立更贴近现实的评估方法。
价值构成的重新界定：“生存性经营”损失至少包括：
家庭生计替代成本：该经营所能供养的家庭成员，在失去经营后，为维持原有生活水平，所需在劳动力市场上获得同等收入所需的成本。可参考当地同类型服务业岗位的平均工资和社保成本进行测算。
客户资源与社区关系价值：长期积累的稳定客源和社区口碑，虽然无形，但具有经济价值。可通过调查周边居民对其依赖程度、访谈记录、甚至微信顾客群规模等作为辅助证明。
经营场所的特定区位价值：尽管建筑不合法，但其占据的能够接触到目标客户的“区位”本身具有价值。
评估方法的多元化创新：
“同类替代法”：调查周边同类正规商铺的租金水平和平均利润，作为参考基准，再结合该商铺的经营规模、口碑等因素进行折扣或加成。
“生计成本核算法”：详细调查该经营实际负担的家庭人口、生活开支、教育医疗等刚性支出，以其一定年限（如3-5年）的总和作为补偿参考，给予家庭一个缓冲转型期。
“民主评议与协商定价”：在村（居）委会组织下，由熟悉情况的村民代表、商户代表、征收方共同组成评议小组，对难以精确评估的商铺，结合其经营年限、家庭困难程度、对社区贡献等因素，评议出一个相对公平的补偿（补助）额度。
补偿（补助）形式的灵活性：
货币补偿（补助）：基于上述评估，给予一笔一次性的款项。
安置与转型支持：在新规划的社区商业设施中，以优惠租金提供小型经营空间，优先安置原村内经营者。同时，提供办理证照的绿色通道、小额创业贷款贴息、基础商业技能培训等“软性”支持，帮助他们实现“非正规”到“正规”的转型。
结语：潞城镇四村的改造，意在提升城市面貌。但真正的提升，不仅是物理空间的迭代，更是人的处境的改善，而不是以精致的名义驱逐生计。那些油条摊、杂货铺升腾的烟火气，是一个城市最基础的温度和韧性所在。法律和政策应当有足够的智慧和弹性，去承认和计量这种“生存性经营”所蕴含的真实社会价值与经济价值。评估的突围，意味着从“唯产权论”、“唯票据论”走向更综合、更人本的“实质公平论”。
北京在明律所
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