合法有证的200余平米农村宅基地院落因城中村改造项目被强行收回？不仅社区（村）作出了收回决定，区政府甚至还批复同意了？《土地管理法》第66条是这么个适用法么？
日前，北京在明律师事务所马丽芬律师团队的闫会东、陈娇娇律师在河北省S市代理的案件中，梁先生户的宅基地遭遇“以收回替代征收”，从区里到村里异口同声“为了公共利益的需要”其有权这样操作。
那么，事情的真相究竟如何呢？省高院在二审中将会对一审市中院对梁先生诉求不予支持的裁判作出怎样的评价呢？
【上百平米有证的宅基地，不配合签约就强行收回？】
委托人梁先生在河北省S市某区某村拥有宅基地和房屋，先后在1988年和1998年取得了《集体土地使用证》，面积也有所变化。
2024年7月，区政府作出《征收土地预公告》，拟对涉案片区的10余公顷集体土地进行征收，梁先生的房屋在项目范围内。
此时，征收方本应严格依据《土地管理法》及其实施条例的规定走“先补偿，后搬迁”的程序，但征收方却打算另辟蹊径，追求捷径。
仅仅过了10天，社区居委会就向街道办提交《关于收回城中村改造范围内未腾退宅基地户宅基地使用权的申请》，申请批准对剩余53户未腾退宅基地的使用权予以收回。
两日后，区政府即作出《关于同意xx街道办事处xx社区居民委员会收回宅基地使用权的批复》，准予社区居委会强制收回该片区内未签约户的宅基地使用权。
就这样，自项目启动征收至收回决定作出，短短半个月内梁先生户的宅基地使用权便面临从有到无的境地，而征收方并未对梁先生户依法作出任何补偿安置决定！
梁先生对此不服，向河北省S市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销涉案收回宅基地使用权的批复。
【省高院：用第66条“以收回替代征收”系适用法律错误】
然而市中院却并未支持原告梁先生的诉讼请求，而是全面采信了被告区政府的答辩意见，认为涉案收回决定系依据《土地管理法》第66条作出，完全符合法定条件和程序，被告出示的证据亦充分证明其履行了收回的法定程序，一审判决驳回了原告的诉讼请求。
眼看着一审完全陷在“收回宅基地使用权”的程序里出不来，梁先生当然不会甘心。他在北京在明律师事务所马丽芬律师团队的闫会东、陈娇娇律师指导下，向河北省高级人民法院提起上诉。
二审审理中，被上诉人区政府辩称涉案城中村改造项目确系乡村的公益事业建设范畴，完全符合《土地管理法》第66条规定的适用情形。且涉案宅基地及房屋的补偿安置有《补偿安置方案》保障，社区已对上诉人户的补偿利益予以了保留，一审判决应予维持。
马丽芬律师团队的闫会东、陈娇娇律师则在上诉代理意见中指出，本案的关键并非收回宅基地使用权行为是否符合法定程序，而是涉案宅基地和房屋就不该被适用《土地管理法》第66条的规定搞强制收回。
《土地管理法》第66条第一项规定的“为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的”这一情形，用地主体仍为乡镇村，不会产生土地所有权由集体转为国有的法律效果。
而本案城中村改造项目并非村集体主导的那种不改变土地归属的“旧村改造”，而是由县级政府作出征地预公告的征收行为。
此时，应当适用《土地管理法实施条例》第31条的规定由县级政府依法对未签约户作出补偿安置决定，才能保障其合法补偿权益。仅凭项目的补偿安置方案就声称已保障了被征收人的权益，明显是对法律的误读。
简言之，“以收回替代征收”实质上绕开了申请法院强制执行等法定程序的监督，属于变相的“图省事”“抄近路”行为，既是对法律的错误适用，也是对被征收人合法权益的公然侵害。
本案中，社区居委会那些开会、表决的程序走得再好，会议记录做得再全也没用，因为村民们是无权靠举手表决去决定梁先生户土地和房屋的命运的！
2025年11月13日，河北省高级人民法院经审理作出（2025）冀行终927号《行政判决书》，支持了闫会东、陈娇娇律师的主要上诉意见，终审判决撤销S市中级人民法院作出的（2024）冀01行初793号行政判决，确认区政府作出的《同意收回宅基地使用权的批复》行为违法。
马丽芬律师团队的闫会东、陈娇娇律师通过本案要提示大家的是，强制收回宅基地使用权的决定是一种对村民土地乃至于房屋权益影响巨大的行为，违法使用很容易在很短的时间内制造“帮拆”“助拆”等恶性案件，是对村民合法财产权利的粗暴侵害。
一旦遇上这种做法，我们要二话不说咨询专业律师，通过法律途径坚决维护自己的合法权益，促成在征收拆迁的法治轨道上去协商对话，切不可局限在对方为我们划定的圈圈里打转，被“村民自治”彻底拿捏。
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