国有土地上房屋征收补偿决定的诉讼是整个征拆程序中的核心诉讼，是对律师和当事人能力、配合度的综合检验。在十余年间日趋成熟的程序面前，想要抽丝剥茧找出县级政府的违法点，绝非一件容易的事情。
日前，北京在明律师事务所梁红丽律师团队的张天雨律师和郝伟彤实习律师在湖北省w市代理的案件中，区政府出具十余份证据拟证实其补偿决定的专业合法，却仍被在明律师揪出了其中的隐藏违法点，进而将补偿决定依法撤销……
那么，本案中在明律师是怎样做到的呢？无证房屋部分的建造年代未能准确认定又会否影响补偿决定的合法性呢？
【国有土地上两层房屋只补偿百万？问题究竟出在哪儿？】
委托人洪先生在湖北省w市某区拥有一处国有土地上房屋，持有国有土地使用权证，但现存房屋系自90年代至今陆续建造形成，部分属于无证面积。
2022年当地启动旧城改建房屋征收项目，涉案房屋在征收范围内。当年9月，区政府作出《房屋征收决定》，进而启动了对涉案房屋的测绘、评估和补偿协商等程序，但始终未能就补偿数额与委托人达成一致。
2025年3月，区政府作出9号《房屋征收补偿决定》，根据其委托所得的评估报告和项目补偿方案，决定给予涉案房屋各项补偿共计100余万元。补偿决定中同时包括委托人选择产权调换补偿方式下的补偿结果。
国有土地上占地面积逾百平米的两层房屋仅得到这么多补偿，洪先生对这一结果无法满意和接受。2025年9月，委托人在北京在明律师事务所梁红丽律师团队的张天雨律师和郝伟彤实习律师的指导下，向湖北省w市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销区政府所作的9号补偿决定。
那么，涉案补偿决定的违法点究竟能否被经验丰富的在明律师精准捕捉出来呢？存在无证面积的事实又会给案件带来怎样的影响呢？
【用“放大镜”找问题，无证面积形成年代需查清】
本案于2025年12月公开开庭审理。庭审中，委托人洪先生在在明律师的指导下围绕评估机构协商选定程序、评估时点选定、无证房屋建造年代认定等诸多层面对补偿决定的合法性提出了质疑。
而被告区政府则出示了十余项证据拟证明其征收补偿程序完整清晰，完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，所作补偿决定内容合法全面，原告的诉讼请求应予驳回。
梁红丽律师团队的张天雨律师和郝伟彤实习律师在质证和辩论中抓住本案无证面积问题不放，指出被告区政府对该部分房屋建成年代的认定存在矛盾，造成了相应面积补偿利益的缩水。
原来，涉案房屋分上下两层。1990年产权证证载面积为66平方米，层数仅为1层。而在原被告双方均认可真实性的1993年国有土地使用权证上则载明“建筑占地106平方米”，该证据证明1993年房屋的面积已与1990年发生变化，已存在证载面积之外的无证面积。
而本案补偿决定依据的房屋调查登记中，有100余平方米的无证面积被认定为建成于2011年4月，仅有3.7平方米的建设时间被认定为1990年12月。
这一调查登记结果显然与现有证据存在矛盾，但被告区政府对此无法作出合理解释。那么，其对涉案房屋未经登记建筑的年限认定和补偿标准就缺乏事实依据了。
2026年3月3日，湖北省w市中级人民法院经审理作出（2025）鄂01行初476号《行政判决书》，认定涉案补偿决定虽在作出主体、补偿项目及程序上并无不当，但在关键性的房屋面积上存在基础事实不清、证据不足，一审判决撤销被告区政府于2025年3月作出的9号《房屋征收补偿决定》，责令其在60日内重新作出补偿决定。
梁红丽律师团队的张天雨律师和郝伟彤实习律师要提示大家的是，房屋存在不同时期形成的无证面积对征收补偿而言并不完全是“不利因素”，只要我们运用得当，就会借其“反客为主”，使其成为否定征收补偿决定/国家赔偿决定合法性的关键棋子。这一认知对被征收人而言尤为值得重视，同时需要我们积极采取行动而不是坐等满意的补偿结果出现。
北京在明律师事务所
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