导读：在房地产开发项目中，开发商与前期物业公司签订的《前期物业服务合同》到期后，开发商是否有权单方决定解聘该物业公司、另行选聘新物业？
1、案情回顾：开发商欲“换物业”，物业公司拒绝退场
2013年10月，某置业公司（开发商）与某物业服务公司签订了两份《前期物业服务合同》，约定由物业公司为该开发商开发的住宅楼（服务期限至2016年10月）和中某保险大厦A、B座（服务期限至2018年9月）提供前期物业服务。合同期满后，双方因垫付资金问题未能解决，物业公司继续实际提供服务。
2018年12月10日，双方签订《协议书》，约定开发商支付物业公司垫付资金35万元，物业公司收款后办理物业交接并终止原合同。然而，开发商仅支付了10万元，剩余25万元拖延至2020年11月才付清。在此期间，开发商多次要求物业公司退场，并自行选聘了新的物业公司。物业公司则以开发商违约为由拒绝退出。
开发商遂向法院提起诉讼，请求确认《协议书》有效并判令物业公司搬离；物业公司则提起反诉，要求开发商支付物业费、车位服务费、物业用房损失等共计600余万元。
2、法院裁判：开发商无权单方解聘，业主共同决定权不容侵犯
中级人民法院二审作出改判，核心裁判观点如下：
第一，确认开发商无权单方解聘物业公司。开发商未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，与物业公司签订的《协议书》中关于更换物业管理企业的约定，不发生法律效力。因此，撤销一审判决中关于物业公司搬离并配合交接的内容。
第二，支持物业公司部分诉求。判令开发商支付2018年12月11日至2020年8月31日期间的自用物业费用95498.14元及违约金、车位服务费27653.33元、物业用房租金损失98933.33元，以及水电费28163元。
第三，驳回开发商全部诉讼请求。
3、法律分析：开发商为何不能单方解聘？
（1）前期物业服务合同的性质与终止后的法律状态
《民法典》第278条（原《物权法》第76条）明确规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意（即“双过半”原则）。这一规定确立了业主对物业服务企业选聘和解聘的最终决定权。
前期物业服务合同是开发商在业主大会尚未成立、业主未能共同选聘物业公司的情况下，为保障项目正常运转而代为订立的临时性合同。其立法目的在于填补业主入住前的服务空白，而非赋予开发商永久性的物业服务决定权。合同到期后，若物业公司继续提供服务且业主实际接受并付费，双方即形成事实上的物业服务合同关系。此时，决定是否更换物业公司的权利，依法回归全体业主。
（2）开发商的“选聘权”不能异化为“解聘权”
开发商在房屋出售前确实享有选聘前期物业公司的权利，但这种权利具有“义务性”和“过渡性”特征——义务性在于，开发商必须为项目提供前期物业服务，否则无法交付使用；过渡性在于，一旦业主陆续入住并形成共同管理意志，开发商的代理权即告终止。
本案中，开发商试图以《协议书》的形式单方终止物业服务关系，实质上是将“选聘权”错误地理解为“解聘权”，侵犯了业主依法享有的共同管理权。法院据此认定《协议书》中关于更换物业公司的约定不发生法律效力，正是对这一权利边界的精准界定。
（3）业主未成立业主大会时的合法退出路径
那么，在业主大会尚未成立的情况下，物业公司是否可以合法退出或被更换？答案是肯定的，但必须遵循法定程序。根据《物业管理条例》及各地地方性法规，尚未成立业主大会的，可由十名以上业主联名向街道办事处申请应急管理，或由居民委员会在街道办事处指导下代行业主委员会职责。开发商直接“另聘新物业”的做法，因违反法定程序而不受法律保护。
4、实务启示：各方主体应如何应对？
（1）对开发商的警示
开发商应当清醒认识到，前期物业服务合同到期后，其不再享有单方决定物业公司的权利。若确需更换物业公司，应积极推动成立业主大会，由业主依法共同决定。擅自以协议形式“解聘”物业公司，不仅无法达到目的，还可能因违约承担赔偿责任。
（2）对物业服务企业的建议
本案中物业公司能够获得胜诉，关键在于其证明了合同到期后仍持续提供服务——包括业主交费记录、服务台账、沟通记录等。前期物业服务合同到期后，物业企业应注意保存以下证据：业主交纳物业费的凭证、日常维修保养记录、与开发商或业主的往来函件、微信聊天记录等，以证明事实物业服务合同关系的存在。同时，对于开发商自用的物业部分，物业公司仍有权依据原合同标准主张费用。
（3）对业主的提示
业主是小区的主人，物业服务企业的选聘和解聘权属于全体业主。若开发商单方面引入新物业公司，业主有权拒绝，并可向街道办事处、住房和城乡建设主管部门投诉。同时，业主应积极推动成立业主大会，通过合法程序行使共同管理权，避免因权利怠于行使而被开发商或物业公司“绑架”。
结语：本案的典型意义在于，它清晰界定了开发商在前期物业服务合同终止后的权利边界：开发商无权单方解聘物业公司，更无权以协议形式处分属于全体业主的共同管理权。物业服务关系的稳定，关乎千家万户的居住品质。无论是开发商、物业公司还是业主，都应当在法律框架内行使权利、履行义务，共同营造和谐、有序的物业管理秩序。对于物业公司而言，面对开发商的“清场”要求，应审慎核查是否已获得业主大会决议或街道办事处的合法授权，避免因不当退出而承担违约责任。
北京在明律师事务所
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