北京潞城镇东堡等四村改造涉及复杂权属：其补偿权益如何在征收中依法厘清与分割？

导读：在通州潞城镇东堡等四村的改造浪潮中，一幅复杂的产权图景正缓缓展开：在村集体建设用地的底色上，私人投资兴建的厂房、仓库，以及历史遗留下来的各类“无证建筑”，如藤蔓般交织共生。征收的号角一旦吹响，一个尖锐的问题便随之而来：这些在法律上地位模糊甚至缺失的“灰色资产”，其权益如何能在刚性的征收补偿体系中，被公平地厘清、分割并兑现？

这种复杂性根植于特定的发展历史。在城乡结合部，为发展村域经济，村委会常以出租集体建设用地或合作共建的形式，引入私人资本建设厂房。这些建筑往往只有一纸《合作协议》或《长期租赁合同》，而缺少合法的规划许可与产权登记，成为了“事实存在”却“法律无名”的资产。当征收来临，产权登记的缺失如同一道无法逾越的鸿沟，导致投资者难以被认定为法定补偿对象，其巨额的前期投入与长期的经营积累可能面临“蒸发”的风险。

面对这一困局，解决之道需要在坚守法律底线与尊重历史事实之间寻找平衡点：

第一步：权利性质的“穿透式”审查与分类认定。

不能对所有无证建筑“一刀切”地认定为违法建筑不予补偿。管理部门需启动历史档案调查与事实核查，对建筑的形成时间、背景、投资主体、实际用途及对村集体的贡献进行综合研判。例如，对于在特定历史政策背景下形成、且持续为村集体贡献租金收益的“合作共建”厂房，可探索认定为村集体与投资人的“共有资产”或“特殊经营权资产”，从而赋予投资人相应的补偿份额。这类似于民商事法律中的“事实合同”或“添附”原则的灵活运用。

第二步：补偿主体的“三方或多方”协商机制构建。

征收主体（政府或授权单位）、土地所有权人（村集体）、实际投资人（厂房业主）以及可能的承租人，应共同组成协商平台。补偿总额的分配，必须首先明确土地补偿费归村集体的法律前提。在此之下，重点协商地上附着物及构筑物补偿、停产停业损失补偿等款项在投资人与村集体之间的分割比例。参考原始合作协议、历年收益分配记录以及建筑重置成本评估报告，是确定比例的关键依据。

第三步：补偿价值的“市场化”评估与“贡献度”考量。

对私人厂房的评估，应尽可能采用接近市场的价值评估方法，而非仅仅计算建筑材料的残值。尤其对于形成稳定产业链、具有特定客户群的厂房，其“持续经营价值”应被合理考量。同时，投资人在多年经营中对当地就业、税收、产业生态的贡献，也应作为补偿谈判的软性筹码，争取更合理的补偿对价。

结语：潞城镇四村改造中私人厂房与无证建筑的补偿难题，实则是中国快速城镇化进程中产权制度演进的一个缩影。破解之道，绝非简单地套用法律条文，而是需要一场充满智慧的“确权手术”。这场手术的目标，不仅在于完成物理空间的腾退，更在于通过公正的利益分割，理顺一段历史，安抚一份投入，并为一个区域未来的规范发展奠定清晰的产权基础。