农村房屋未取得乡村建设规划许可证甚至未办理宅基地使用权证能否办理确权登记，是否能“一刀切”判定成违建？这一问题无疑是长期困扰农民朋友们的大难题，也往往在征收、腾退补偿纠纷中影响巨大。
“历史遗留问题”是需要答案的，而不应一直遗留下去。日前，多家自媒体曝出2025年12月发布的《自然资源部 农业农村部关于分类化解历史遗留问题扎实做好房地一体宅基地确权登记工作的通知》对历史遗留原因形成的农村无证房屋确权登记问题进行了系统性规定。
那么，这份网传的新规中有哪些值得农民朋友们重视的提法呢？哪些房屋又是铁定无法确权登记的呢？
【要点一：宅基地没“地证”能否确权？关键看是否占用农用地】
农村房屋用地的审批手续主要指从前的“集体土地建设用地使用证”，有的地方也直接叫宅基地使用权证。在征收补偿认定中，“地证”是宅基地合法权利的证明，其重要性有时明确高于“房证”。
《通知》中明确，无“地证”的农村宅基地若确为集体建设用地，经村集体认可后可以予以确权登记。
符合“一户一宅”等宅基地申请条件的农户，其合理的农房用地没有审批手续等权属来源材料且实地现状为建设用地的，经所在农村集体经济组织或村民委员会、村民小组确认，并在本集体范围内公告15个工作日无异议或者异议不成立，报乡镇人民政府审核批准后确权登记。
而对于涉及占用农用地情形的，则需满足建设行为发生在2020年7月3日前这一时间条件，且需要县级自然资源主管部门的确认后才有可能“直接按建设用地办理登记”。
在明律师认为，这里绝不可简单理解成“2020年7月3日前”发生的农村住宅建设占地均可直接按建设用地办理登记。若所占土地为永久基本农田，仍属于典型的非法占地建住宅，将无法通过确权登记取得合法身份。
【要点二：合法宅基地上未取得规划许可的无证房屋，2008年以前的都有戏？】
2008年《城乡规划法》施行前建造的农村房屋应视为合法建筑，这是很多业内宣传的倾向，可惜一直缺乏直接的依据，属于“梦里啥都有”的范畴。
但最新《通知》的确给了这一说法以“梦想成真”的希望——合法宅基地上房屋没有规划手续，位于原城市、镇规划区外，在2008年《城乡规划法》实施前建成的，无需提交符合规划的材料，按照房屋现状办理登记；
需要注意的是，这里的“按房屋现状办理登记”是有着一系列的前置条件的。一是房屋必须建在合法的宅基地范围内，不能“出圈”甚至建在“非宅”土地上；二是建房地需在原城市、镇规划区外，即不能是临近城郊的“城中村”无证房屋（具体需严查规划判定）；三是建成时间要在2008年以前。
倘若无证房屋恰恰位于规划区内，这一时间门槛就得往前提到1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》施行时了。
2023年以后建造的此类无证房屋，则只能补办规划许可手续才有可能办理确权登记。
【要点三：明确负面清单，5类房屋一律不得登记】
《通知》的最后明确了5类“一律不得登记”的房屋，即这些房屋均属于严重违法违规性质，没有因“历史遗留问题”而得到任何“宽容”的可能性。
1. 城镇居民尤其是回乡退休干部到农村占地建房或违法购买宅基地和农房；
针对农房确权登记的所有“优惠政策”均仅限于农民尤其是本集体经济组织成员，城镇居民无权享有这些政策优惠。
2. 各类社会投资主体或个人下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆；
建设别墅大院和私人会馆属于改变宅基地公益性和保障性属性的做法，为政策所明令禁止，不存在任何通融的空间。
3. 借流转之名违法违规圈占或买卖宅基地、违法违规搞合作建房；
4. 小产权房；
“小产权房”的本质是在非法占地建设的成片居住区，并且用于出售，而非单独某一户的宅基地确权登记问题。“小产权房”无法通过确权登记“转正”仍是目前的政策原则。
5. 违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建住宅。
在个案中，违法占用永久基本农田是最严重的土地违法情形，“一律恢复土地原状”就是当下土地违法查处所掌握的尺度。故此，建在永久基本农田上的住宅房屋不具备得到确权登记的一丝一毫可能性，农民朋友们切勿对此抱有任何侥幸心理。
说白了，再没地盖房，也不要打永久基本农田的主意。凡是自家承包地范围内的土地，都不可自以为是去“擦边”，毕竟一般耕地上也是不允许自建房的。
在明律师最后要强调的一点是，本次发布的《通知》管得是房地一体的确权登记，而不是“违建认定”或者“无证房屋补偿标准”。
也就是说，《通知》中的上述判定标准仅能用于对存量无证房屋的确权登记及颁证申请，却未必能用在已纳入征收、腾退范围内房屋的合法性认定及是否补偿、怎样补偿的判定中。
实践中，无证房屋在征收中的认定标准往往由补偿安置方案或者各地单独发文确定，所采取的标准均较为严苛，旨在将有证和无证区别对待，甚至对无证房屋仅给予有证房屋60%重置价的补偿等较低的标准。
请注意，前述《通知》中的判定标准或可在今后农村无证房屋的补偿认定中作为借鉴和参考，但不可就此得出“2008年以前建造的农村无乡村建设规划许可证住宅均可按合法建筑补偿”这样的“推论”来。
毕竟，对存量无证房屋的确权登记颁证并不直接牵涉成本和利益，而一旦无证房屋被纳入征收范围面临补偿安置，眼前的成本和利益就会成为双方博弈的焦点。
新规能否在化解此类纠纷中发挥积极作用，有待于个案中的检验和专业律师的精心把控。对于广大农户而言，尽早依据新规尝试为自己的无证房屋确权登记和补办证件是当下十分有意义的事情。
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