重磅新规！城市更新中无手续建筑认定标准：不能认定的就是违建！

日前，北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《北京市城市更新范围内无手续建筑认定处理指导意见（试行）》（京规自发〔2025〕396号），对全市城市更新项目实施中“无证建筑”的调查、认定和处理标准予以了明确。什么样的无证建筑能够按照合法建筑参与更新实施，什么样的建筑只能按违建进行处罚，这次有了相对清楚的规定。

无疑，新规确立的标准对家有无证房屋的市民而言具有“一锤定音”的作用，堪称对以往“灰色地带”的一次明确划界。在明律师将简要为大家做一番解析，并提示广大被征收人对新规该作何理解。

【要点一：新规明确适用于全市建成区的城市更新项目】

《指导意见》开宗明义指出，本市建成区内依据《北京市城市更新条例》确认的城市更新项目，项目土地权属清楚、界址清晰，但更新范围内的建筑物涉及审批手续缺失、审批手续不全或现状与原审批不符的情形（上述情形统称为无手续建筑），需由各区组织有关部门进行调查、认定的，适用本意见。

据此可知，新规的适用范围尚且有限，仅限于目前常见的城镇老旧小区改造（如老楼加装电梯、更换管道等“微改造”项目）、平房院落直管公房申请式退租（含相应腾退行为）和恢复性修建及危旧楼房改建（原拆原建）等“非征收”性质项目。

新一轮超大特大城市城中村改造等征收拆迁项目和更常见的集体土地腾退项目不在此列，不适用该新规确立的认定标准。

我们不难看出，新规对无手续建筑的认定采取了比较严格苛刻的标准，将“需要认定”的门槛直接划到了1990年甚至更早的1984年。简言之，1990年4月1日《城市规划法》施行后建造的无手续房屋，如无极特殊情形或将被一股脑的判定为违建进而予以行政处罚，补偿将与之毫无关系。

显然，这样的标准并不适用于规划许可情形复杂的广大乡村地区。距今30多年前就已存在的房屋怎可不经调查认定就直接判违建？这无疑是咱老百姓所不能接受和无法想象的。

【要点二：新规中“现状认定”启动门槛比故宫的门槛还要高】

我们来逐条浅析一下《指导意见》确立的无手续建筑“现状认定”启动条件（五种情形符合其一即可启动）：

1. 1990年4月1日《城市规划法》施行前已建成（首都功能核心区内为1984年1月5日《城市规划条例》施行前已建成），调查时未发现新的违法建设行为。

这里的期限条件无疑选取了最为严苛的标准——核心区即东城区和西城区为1984年，其他建成区为1990年。

早于这道门槛即存在的，有的调查和认定；晚于这道门槛的，对不起了，只能是按违建依法予以查处。不仅拿不到任何补偿利益，更有可能面临来自镇街的行政处罚。

实践中，很多老百姓的房屋初始建造年代很早，却在近30年间经历过翻建、改建或者扩建。按照新规这样的建设行为是无法被归入可启动现状认定情形的，只能是按现有房屋的实际建造年代判定。

2. 符合无需或豁免办理规划许可，以及无需变更规划许可等现行政策。

显然，咱老百姓居住、经营的平房院落和搭建在楼房附近的附属房屋不属于此种情形，都是需要办理规划许可手续的。

3. 已取得规划许可并按许可进行建设，实际现状用途与原批准内容不一致，但符合城市更新和用途转换兼容等相关政策，不属于负面清单情形的。

房屋有规划许可证，只是形成了“住改非”的情形，譬如住宅被开了餐馆、旅舍或者小卖部。这种情形的前提是得有证，而不是无证。完全无证的房屋建筑沾不上这一条。

4. 建设前取得了区级及以上政府或市级及以上部门批准同意建设的规划文件或规划意见，且现状规模与原批准意见一致，符合建设时点的法定规划，或经研究现状对规划实施无影响。

5. 符合相关专项规划和行业管理要求，切实保障城市正常运行或基本民生需求的城乡基础设施、公共安全设施、公共服务设施项目，以及区级及以上政府统一组织实施的老旧小区综合整治类、环境提升类项目……

4和5这两项基本上和咱老百姓或者过去的某单位自行建造的房屋无关，自建房显然无法按此条件去启动现状认定。

综上不难看出，启动现状认定的条件可谓十分严苛，建造年限不达标的无证自建房恐难以在新规中找到一线生机。

那么不符合启动现状认定标准将会面临什么呢？《指导意见》中明确，经调查，不属于现状认定情形，且违反城乡规划等相关法律法规的，由相关有权执法机关依法查处。

也就是说，认定不上的，就只能面临依法查处了，责令限期拆除、没收、罚款等等大家最熟悉和担忧的《城乡规划法》条款，此时就全都用上了。

在明律师最后要提示大家的是，市两委在对《指导意见》的政策解读中明确指出，新规的出台旨在促使当事人“主动拆除违法建设部分以实施城市更新”，从而“拆违提质，腾笼换鸟”。

如此看来，新规的出炉对于无证房屋的建造使用者而言绝非香喷喷的“红烧肉”，而是一块难啃的“硬骨头”。全市建成区城市更新项目范围内的住户们可得好好掂量一下自家的无证房屋到底“行不行”了……

不过，对其中确有争议的无手续建筑，不予现状认定也不能等同于要限期拆除。若咱老百姓对其后续的违建处置行为不服，仍有权针对镇街作出的责令限期拆除决定等申请行政复议或者提起行政诉讼，在司法程序中为自己的房屋做一番争取。

不嫌啰嗦的我们再强调一遍：新规无法用于征收拆迁项目和集体土地腾退项目。在那些对咱老百姓权益影响巨大的行为中，对无手续建筑的调查、认定和处置是必需的法定程序，由不得任何“省略”和打折扣。否则，咱被征收人一定要尽早委托专业律师，通过法律程序维护自己无证房屋的合法补偿权益。