导读：“老李家的别墅有正规手续，补得高；我家这栋当年也是村里点头盖的，就因为没办全证，就被打成‘私建’，补偿差了一大截。同样在湖边、同样要拆，凭什么待遇不一样？”在徐州九里区九里湖畔，几位别墅业主聚在一起，对着征收公告议论纷纷。
2025年，九里湖湿地生态修复工程启动，涉及临湖别墅拆除30处。对于这些业主来说，最敏感的莫过于“同样的情况不同的待遇”——这把尺子，到底能不能量平？
1、区分“正规手续”与“私建”的法律依据
首先要明确，别墅的补偿标准差异，核心在于“合法性”的认定。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。这个原则同样适用于集体土地上的房屋。
也就是说，有正规手续的别墅，属于合法建筑，应当按市场评估价补偿；而被认定为“私建”的，如果确属违法建筑，原则上不予补偿。
2、“尺子”怎么量？——关键在于认定的程序和标准
业主们质疑“尺子没量平”，核心在于认定标准和程序的公平性。一把公平的尺子，需要满足几个条件：
第一，标准统一。什么是“私建”？什么情况下可以认定为“历史遗留”？这些标准应当在征收前明确公示，不能“因人而异”。对于九里湖的别墅，应当考虑建造时间、是否履行过申报程序、是否长期未被查处等因素。
第二，程序透明。每一户的认定结果，应当有据可查——何时建造、有无审批、是否符合规划、是否在历史航拍图上有记录。这些认定依据，应当让当事人看到。
第三，救济渠道畅通。如果业主对认定结果不服，应当有申诉和复核的机会。根据规定，对房屋性质认定有异议的，可以申请核查，必要时可以申请行政复议或提起行政诉讼。
3、历史遗留问题的特殊处理
对于九里湖的别墅，可能部分属于“历史遗留问题”——当年建造时没有严格的手续要求，或者村里点头同意、交了钱，但没办正式证照。这类房屋，不宜简单按“违建”处理。
从各地实践看，对于历史遗留的无证房，通常采取分类处置原则：如建造时间较早（如1990年《城市规划法》实施前）、符合当时的建设条件、不属于严重违反规划的，可以参照合法建筑给予适当补偿。
4、业主现在该怎么做？
对于九里湖的别墅业主来说，要争取公平的“尺子”，需要做好几件事：
第一，收集历史证据。当年的建房批文、缴费收据、老照片、邻居证明，任何能证明房屋建造事实的材料都有用。
第二，关注认定程序。如果征收方对别墅进行合法性认定，要求他们出具认定依据，确保程序透明。
第三，联合发声。如果有多个业主面临同样的问题，可以联合起来向征收部门提出诉求，要求统一认定标准。
结语：九里湖畔的别墅，有的是红本在手，有的只有一纸白条。当湿地的生态修复需要它们腾退时，最需要的不是“一刀切”的定性，而是一把能量得公平的尺子——同样的位置，用同样的标准量；不同的历史，用不同的眼光看。
对于有正规手续的业主，市场评估价是底线；对于“私建”的业主，也要争取让历史问题得到历史性的对待。毕竟，法律的温度，不在于把所有人都“一刀切”，而在于让每一个历史成因，都能在新的规划里找到合理的交代。
北京在明律所
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