未办产权登记但居住多年，能否认定为实际所有者？

导读：在房屋征收补偿纠纷中，一个常见的问题是：没有办理产权登记的购房人，是否有权对征收决定提起诉讼？如果仅仅因为没有房产证就将购房人排除在征收补偿程序之外，是否符合法律保护公民财产权的宗旨？最高人民法院在一起行政征收再审案件中，对这一问题给出了明确的回答：购买房屋虽未办理产权登记但实际居住多年的，应当认可其实际所有者地位，其与被诉房屋征收决定具有法律上的利害关系，具有原告主体资格。

1、裁判要旨：实际所有者地位不以登记为唯一标准

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。这意味着，原告资格不限于行政行为的直接相对人，还包括与行政行为存在法律上利害关系的其他主体。

本案裁判要旨进一步明确：购房人与开发商签订购房合同并支付购房款，购买了案涉房屋并实际居住多年，虽未经登记机关予以产权登记，但在没有证据排除该房屋归购房人实际拥有的情况下，应当认可购房人对房屋的实际所有者地位。据此，征收决定直接影响该房屋的权利义务，购房人与征收决定具有法律上的利害关系，具备提起行政诉讼的原告主体资格。

这一裁判规则的核心逻辑是：不动产登记是物权公示的手段，但不是确认所有权的唯一依据。在征收等行政行为直接影响到长期实际占有、使用房屋的购房人权益时，法律应当保护其事实上的财产权益，而非仅以登记形式排斥其诉讼权利。

2、基本案情回顾

再审申请人马某霞购买了位于山西省太原市的一套房屋，与开发商签订了购房合同并支付了购房款。此后，马某霞在该房屋实际居住多年，但一直未办理产权登记。2017年4月5日，区政府作出并公告了被诉房屋征收决定，马某霞购买并实际居住多年的房屋位于征收范围内。

马某霞认为，区政府在作出征收决定前，未对无产权证房屋进行认定而作出区别补偿，严重侵犯其合法权益；同时，补偿方案未履行公示公告程序，征收补偿费用未足额到位、专户存储，征收程序违法。马某霞遂提起行政诉讼，请求撤销该房屋征收决定。

一审法院认为马某霞不具有原告主体资格，裁定驳回起诉。马某霞不服，提起上诉。二审法院维持了一审裁定。马某霞遂向最高人民法院申请再审。

3、法院裁判：认可实际所有者地位，指令再审

最高人民法院经审查认为，本案的争议焦点为马某霞是否具有原告诉讼主体资格。

第一，关于利害关系的认定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款，与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。这里的“利害关系”，是指行政行为可能直接对当事人的权利义务产生实际影响。马某霞与开发商签订购房合同并支付购房款，购买了案涉房屋并实际居住多年。虽未经登记机关予以产权登记，但在没有证据排除案涉房屋归马某霞实际拥有的情况下，应当认可马某霞对案涉房屋的实际所有者地位。

第二，征收决定对马某霞权利义务的实际影响。区政府于2017年4月5日作出并公告被诉房屋征收决定，马某霞购买并实际居住多年的案涉房屋位于征收范围内。该征收决定将直接导致马某霞失去对房屋的占有、使用、收益等权益，对其权利义务产生实质性影响。因此，马某霞与被诉房屋征收决定具有法律上的利害关系，具有提起本案诉讼的原告主体资格。

第三，一审、二审裁定的错误。一审法院以马某霞未办理产权登记为由裁定驳回起诉，二审法院予以维持，属于适用法律错误。最高人民法院指出，不能仅以未办理产权登记为由否定长期实际居住、购房人的事实所有权地位。在征收补偿程序中，无产权证的房屋并非一律不予补偿，而是应当依法进行调查、认定和处理。如果征收决定直接影响到实际居住人的合法权益，该实际居住人就有权通过行政诉讼寻求救济。

综上，最高人民法院认为马某霞的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第一项、第四项规定的情形，裁定指令高级人民法院再审本案。

4、案例启示

本案对于房屋征收补偿实践以及无产权证房屋权利人的权利保护，具有重要的指导意义。

第一，不动产登记不是确认所有权的唯一依据。在征收等行政程序中，不能简单以“无产权证”为由将长期实际居住、购房人排除在补偿和诉讼程序之外。如果购房人能够提供购房合同、付款凭证、实际居住证明等证据，证明其对房屋享有事实上的所有权，行政机关和法院应当认可其实际所有者地位，保障其获得公平补偿的权利。

第二，“利害关系”是判断原告资格的核心标准。行政诉讼的原告资格不限于行政行为的直接相对人。只要行政行为对当事人的权利义务产生实际影响，当事人与该行为就具有法律上的利害关系，就有权提起诉讼。本案中，马某霞虽不是房屋登记的“所有权人”，但征收决定直接导致其失去居住多年的房屋，显然与其利害攸关。

第三，无产权证房屋的补偿问题。实践中，因历史遗留、开发商原因、购房人自身原因等，大量房屋存在“有房无证”的情形。行政机关在作出征收决定前，应当对征收范围内的无证房屋进行调查、认定，区分合法建筑与违法建筑，对属于合法财产权益的，应当给予公平补偿。不能以“无证”为由一律不予补偿，更不能以此为由剥夺当事人的诉讼权利。

第四，购房人应注意保存证据。对于尚未办理产权登记的购房人，应当妥善保管购房合同、付款凭证（银行转账记录、收据等）、实际居住证明（水电费缴纳凭证、物业费收据、社区证明等），以便在征收等行政程序中证明自己的实际所有者地位。这些证据是获得补偿和提起诉讼的重要依据。

5、结语

最高人民法院在本案中的裁判立场，体现了对公民财产权的实质保护。法律之所以保护产权，不是为了保护一纸登记证书，而是为了保护背后人们对财产的实际投入、占有和使用。当一个人用积蓄购买了房屋并居住多年，他与房屋之间已经形成了不可分割的利益关系，这种利益不应当因为未办理登记而被忽视或剥夺。

当然，认可实际所有者地位并不意味着鼓励购房人不办理产权登记。登记是明确权利、减少争议的最佳方式，购房人应当及时办理不动产登记，以更好地保护自身权益。但在已经形成事实占有、使用的情况下，法律应当为这些“事实上的权利人”提供救济渠道。这既是依法行政的要求，也是公平正义的体现。