导读：在商品房买卖中，购房人往往通过按揭贷款方式支付大部分房款，由此形成“购房人—开发商—银行”三方紧密关联的法律关系。一旦开发商因资金链断裂等原因无法按期交房，甚至项目长期停工，购房人不仅拿不到房子，还要继续偿还银行贷款，处境极为被动。此时，购房人能否同时解除商品房买卖合同和担保贷款合同？合同解除后，剩余贷款本息应由谁承担？
1、案件基本事实
2021年12月，陆某、张某千与某置业公司（开发商）签订《商品房买卖合同》（预售版），约定购买总价款118万余元的商品房一套。其中首付款43万余元，剩余75万元通过向银行按揭贷款支付。合同约定开发商应于2023年12月30日前交付房屋，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，开发商返还全部已付房款（含贷款部分）并按总房价1%支付违约金。
2022年2月，陆某、张某千与银行签订《个人购房借款/担保合同》，银行发放贷款75万元，直接转入开发商账户。此后，购房人按月偿还贷款本息。然而，开发商不仅未能按期交房，而且案涉商品房建设工程早已停工，短期内无复工可能。购房人遂诉至法院，请求：解除商品房买卖合同和担保贷款合同；要求开发商返还首付款及利息、已偿还的贷款本息，并向银行返还剩余贷款本金及利息；同时要求开发商支付违约金。
2、争议焦点与裁判要旨
本案的核心争议有三：一是商品房买卖合同应否解除；二是担保贷款合同应否一并解除；三是合同解除后，剩余贷款本息应由谁返还。
（1）商品房买卖合同应否解除
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同。本案中，开发商逾期交付房屋已超过合同约定的30日宽限期，且案涉工程长期停工、短期内无交付可能性。购房人购买商品房的根本目的在于取得房屋所有权，而开发商的违约行为已使这一目的完全落空。因此，法院认定购房人作为守约方，有权解除商品房买卖合同。
（2）担保贷款合同应否一并解除
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”商品房买卖合同与担保贷款合同虽然形式上相互独立，但在商业逻辑和法律效果上紧密关联——购房人签订贷款合同的唯一目的，就是为履行商品房买卖合同中的付款义务。一旦商品房买卖合同因开发商违约被解除，购房人不再负有支付房款的义务，其订立贷款合同的合同目的也随之消失。此时继续要求购房人履行贷款合同，不仅对购房人不公平，也无助于问题的实质解决。为了一揽子解决争议、保证裁判的统一性，法院根据购房人的诉请，将两份合同在同一案件中一并解除。
（3）合同解除后的法律后果：剩余贷款由开发商承担
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款明确规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据这一规定，合同解除后，开发商应当向银行返还剩余的贷款本金及利息，同时向购房人返还已收取的首付款及购房人已偿还的贷款本息，并赔偿购房人的利息损失及逾期交房违约金。
法院在判决中特别指出：本案合同解除的根本原因在于开发商不能按期交房，购房人对合同解除并无任何过错。购房人既未取得房屋，又要承担长期还贷的压力；而开发商既未交付房屋，又长期占用了银行的贷款资金。如果此时还要求购房人继续向银行偿还剩余贷款，将导致权利义务的严重失衡。因此，剩余贷款的返还责任应当由开发商承担。
基于上述分析，一、二审法院均判决：解除商品房买卖合同及担保贷款合同；开发商向银行返还剩余贷款本金及利息；开发商向购房人返还首付款43万余元及利息、已偿还的贷款本息19万余元，并支付违约金1.1万余元。
3、案例启示
本案对处理“问题楼盘”引发的购房合同纠纷具有重要的示范意义：
第一，购房人有权在开发商不能交房时，同时解除商品房买卖合同和担保贷款合同。商品房买卖合同解除后，贷款合同的合同目的即告丧失，购房人无需继续承受“拿不到房、还要还贷”的双重困境。人民法院应当根据当事人的诉请，将两份合同纳入同一案件一并处理，以彻底化解纠纷。
第二，合同解除后，剩余贷款本息的返还责任应由开发商承担。这是司法解释的明确规定，也是公平原则的必然要求。开发商作为违约方，应当承担因其违约行为所产生的一切后果。购房人作为守约方，不应当为开发商的违约行为买单。银行作为贷款方，其债权仍有开发商作为担保人承担，并不会因合同解除而落空。
第三，购房人在维权时应当注意诉讼策略。本案中，购房人将开发商和银行列为共同被告，同时请求解除两份合同，并要求开发商直接向银行返还剩余贷款，这一诉讼安排最大限度地保护了自身权益。如果购房人仅起诉开发商解除商品房买卖合同而不涉及贷款合同，则可能出现“合同解除、房款退回、但贷款仍需偿还”的不利局面。
第四，本案裁判规则具有广泛适用性。在房地产市场下行、部分开发商资金链断裂的背景下，类似纠纷大量涌现。最高人民法院通过典型案例明确了“开发商违约导致合同解除的，剩余贷款由开发商承担”的裁判导向，既保护了购房消费者的基本生存权益，也体现了司法对公平正义的坚守。
需要指出的是，本案的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，该司法解释至今仍然有效。购房人在遭遇类似困境时，应当积极运用法律武器，及时提起诉讼，避免因犹豫不决而陷入“房款两空、贷款照还”的绝境。
北京在明律师事务所
免责声明：本文内容中的法律法规来源于网络整理，如法律法条存在信息滞后或错误、侵权，欢迎联系我们纠错，我们将在24小时内进行处理。遇到企业厂房拆迁、国有土地征收、旧村改造、招商引资纠纷、城中村改造、行政处罚、企业环保关停、棚户区改造、农村宅基地拆迁补偿、矿产压覆、工程款纠纷、水库滩涂征收拆迁、养殖场征收补偿不合理等法律问题。可以提前咨询在明律师，征收拆迁不吃亏！
