国家多层住宅拆迁补偿及国家规定公摊面积与多层动迁怎么补偿

一、国家规定公摊面积

公摊面积的规定主要涉及到普通住宅、安置房、还建房以及回迁房等不同类型的房产。以下是对各种情况下公摊面积规定的详细解答：

1）普通住宅公摊面积规定

对于普通的多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊的系数约在10%-15%。而带电梯的小高层住宅，公摊系数则约在15%-20%。至于高层住宅，其公摊系数相对更高一些，约在20%-25%。公摊面积的计算公式为：公摊面积=建筑面积-实用面积。同时，公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数，各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，即可得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

2）安置房公摊面积规定

安置房作为我国的共有财产，其公摊面积的规定与普通住宅相似。在售卖和出售这类房屋时，应签订相关的买卖合同，对当事人的合法权益进行保护，并注明相关的房屋价格和房屋归属。公摊面积的具体比例，会根据房屋的具体类型和结构而有所不同。

3）还建房公摊面积规定

对于还建房，房屋拆迁需要保障被征收人居住条件。被拆迁人选择以产权调换方式接受拆迁补偿的，对于公摊面积应当进行补偿。补偿在“拆一还一”的基础上计算，并予以适当提高。如果征收区域用于住宅房屋建设，那么公摊面积将按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例来计算。而如果征收区域用于其他工程建设，公摊面积则按照23%来计算。

4）回迁房公摊面积规定

在回迁房方面，公摊面积的规定也有明确的标准。首先，房屋补偿费会根据改造范围内房屋评估单价乘以房屋建筑面积来确定。如果选择产权调换，

那么将综合平衡改造范围内房屋的建筑面积和市场评估价值对房屋所有权人进行安置。对于住宅改造，如果房屋所有权人选择产权调换，那么改造范围内房屋和安置房屋将按套内建筑面积和公摊面积分别调换，并根据评估价结算套内建筑面积差价，而实施单位则免收公摊面积补差款。对于公摊面积的补助也有具体规定，例如被征收房屋为砖木结构、木单结构的，产权调换房屋以套内面积结算，免收产权调换房屋公摊面积补差款；而被征收房屋为砖混结构、框架结构的，产权调换房屋以建筑面积结算，其中产权调换房屋公摊面积超过建筑面积7%的部分，将由政府进行补助。

不同类型的房产在公摊面积方面有着各自具体的规定和标准。这些规定旨在保障房屋所有权人的合法权益，确保在房屋买卖、拆迁补偿等过程中能够得到公平合理的待遇。

二、公摊面积比例国家标准

公摊面积比例并无全国统一的具体标准，而是受建筑类型、结构、配套设施等多种因素影响。以下是对公摊面积比例的详细解释和分析：

1. 公摊面积相关概念：

– 公摊面积是指整栋楼产权人共同所有的公共部分建筑面积，包括电梯井、楼梯间、公共门厅等。

– 公摊面积比例是公摊面积与套内建筑面积或建筑面积的比值，常见计算方式有公摊系数和公摊率。

2. 影响公摊面积比例的因素：

– 建筑类型：多层住宅（6层左右）公摊比例一般在7%-12%之间；小高层住宅（7-11层）公摊比例在10%-16%之间；高层住宅（12层及以上）公摊比例通常在14%-24%之间；别墅类产品公摊比例较低，在1%-8%之间。

– 建筑结构：板式住宅公摊面积相对较少，塔式住宅公摊面积比例相对较高。

– 配套设施：小区内配套设施越齐全，如大堂、多个电梯、地下车库等，公摊面积越大，相应比例也会提高。

3. 法律规定与购房者权益：

– 根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业有义务在商品房买卖合同中明确载明建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

– 购房者有权知晓所购房屋的公摊面积及比例等信息，如果开发商在销售过程中故意隐瞒或虚假陈述公摊面积情况，购房者可以通过法律途径维护自己的权益。