导读：上海奉贤，南桥镇。老赵在张翁庙村有一亩承包地，种了几年菜，嫌累，干脆盖了两间平房，开起了小卖部。说是“小卖部”，其实也就是卖卖烟酒饮料，给过路的工人提供方便。十几年下来，从没人说不行。2025年7月，征收公告贴出来：新城02单元住宅用地获批征收，7166平方米土地，全是农用地和未利用地。老赵的小卖部就在红线里。他去找征收办，对方一看：“这是承包地，没审批手续，属于违建，不补偿。”老赵急了：“我开了十几年，村里人都知道，怎么就不补偿？”
老赵的问题，是无数“农用地上的无证商铺”主人的共同困惑。地是承包的，房是自己盖的，生意是实打实做的，拆迁时，真的就一分不值吗？
1、农用地上的建筑，法律性质是什么？
首先要明确一个基本原则：农用地的用途是农业，不是建设。根据《土地管理法》第三十七条，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。老赵在承包地上盖房，确实属于“擅自改变土地用途”。
但这是否意味着房子就是“违建”、一分不值？不一定。法律对“历史形成”的建筑有专门的容忍尺度。
奉贤区2025年发布的征地补偿安置方案公告明确：征地范围内涉及居住房屋和非居住房屋（共同举办企业）补偿的，另行公告。老赵的小卖部属于“非居住房屋”，虽然不在本次公告的直接处理范围内，但后续会有专项方案。
2、三类情形，可能拿到补偿
根据上海征收实践，农用地上的无证建筑能否补偿，主要看三个维度：
第一类：历史形成，持续存在。如果房屋建于1990年以前，且一直存在、从未被处罚，可按“历史遗留合法建筑”处理，参照合法建筑补偿。
第二类：经村集体同意，有实际投入。如果当年盖房时，村里口头同意或默许，且有证据证明（比如村干部的证言、当年的会议记录），可按“信赖利益保护”原则，争取部分补偿。
第三类：长期经营，有证有照。如果房屋虽无产权，但持有营业执照、税务登记证，且经营地点与房屋地址一致，可按“非居住房屋”处理，争取装修补偿和停产停业损失。
老赵的小卖部开了十几年，如果有营业执照、有纳税记录，就属于第三类，有机会争取补偿。
3、补偿项目：能争取哪些钱？
如果老赵的“无证商铺”被认定可以补偿，能拿到哪些钱？
第一，地上附着物补偿。老赵盖的房子、装修的投入，属于地上附着物，按重置成新评估。虽然地是集体的，但房子是个人投的钱，这部分补偿应该归老赵。
第二，停产停业损失。老赵的小卖部如果持续经营，因拆迁导致关门，可以主张停产停业损失。需要提供营业执照、纳税记录证明经营事实。
第三，搬迁补助。货物搬迁、设备拆除，也有相应补助。
4、如何举证：证明“我不是偷盖的”
老赵要争取补偿，必须拿出证据，证明自己的房子不是“偷盖的”，而是“历史形成”的。
第一，时间证据。如果能找到当年盖房时的照片、证人，证明房子建了很久，没被处罚过，就是有利证据。
第二，许可证据。哪怕是一张村委会的”同意建房”证明、当年的会议记录，都能证明建房行为曾获默许。
第三，经营证据。营业执照、税务登记证、进货单、老照片，证明房屋一直用于经营，不是违建窝棚。
第四，投入证据。盖房时的建材采购单、付款凭证；装修时的合同、发票，证明自己的实际投入。
5、程序权利：别错过30天异议期
奉贤区公告明确，拟征地范围内的农村村民或其他权利人对公告内容有不同意见的，可以在公告之日起30日内提出书面意见。老赵虽然不是产权人，但作为“实际权利人”，完全有资格提意见。
如果多数村民认为补偿方案不合理，还可以申请听证。听证会上，老赵可以当面陈述自己的情况，争取公平对待。
结语：奉贤南桥，张翁庙村。老赵的小卖部最终还是拆了，但他没有空手离开——凭着十几年的营业执照和一沓进货单，征收方最终认定他的房子属于“历史形成经营性建筑”，补偿了装修费和停产停业损失，加起来八万多块。
农用地上的无证商铺，不是“违建”两个字就能一棍子打死的。法律对历史、对事实、对老百姓的实际投入，从来不是铁板一块。关键是你能不能拿出证据、敢不敢开口主张。当征收的推土机驶过承包地，愿每一个像老赵一样的小店主，都能拿到自己该拿的那份钱。
北京在明律所
请到「后台-用户-个人资料」中填写个人说明。
