导读：文峰街道的老赵，在自家院子里搭了两间偏房，一间给儿子住，一间当仓库使。这房是2005年建的，当时村里说“先建后批”，结果批文一直没下来。一晃二十年过去了，儿子都娶了媳妇，这房也成了家的一部分。如今棚户区改造来了，征收人员上门量房，指着那两间偏房说：“没证，只能算违建，补偿要打折。”老赵急了：“我住了二十年，水电费都交了，村里也没说不行，怎么一拆迁就成了违建？”
老赵的困惑，是棚户区改造中无数无证房居民的共同心声。
无证自建房的补偿问题，是征收拆迁中最复杂、也最容易引发争议的领域。关键在于，不能简单地将“无证”等同于“违建”，也不能一律“打折”处理。
第一，法律定性：无证≠违建，区分历史成因是关键。
根据《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》及江苏省相关政策，对无证房屋的认定应当遵循“尊重历史、实事求是”的原则。具体而言，需要考虑以下几个方面：
一是建造时间。以2008年《城乡规划法》实施为重要分界点。在此之前的房屋，因当时规划管理相对宽松，即使无证，也可能被认定为“历史遗留建筑”，参照合法建筑补偿。
二是是否曾被查处。如果房屋建成后从未收到过《责令改正通知书》《限期拆除决定》等执法文书，说明长期被默许存在，属于“历史遗留”的重要佐证。
三是是否符合规划。如果无证房位于宅基地范围内、符合当时的村镇规划，即使手续不全，也属于“有审批基础”的情形。
第二，补偿标准：历史遗留参照合法建筑，违建仅补残值。
对于认定为“历史遗留”的无证房屋，补偿标准参照合法建筑执行。根据扬州农村拆迁补偿标准，房屋拆迁货币补偿的计算公式为：合法拥有房产评估价格 + 房屋装修装饰补偿金额。评估价格由专业机构根据区位、用途、面积、成新等因素确定。
对于确实属于“违法建筑”的无证房，原则上不予补偿。但实践中，如果违建用于居住且长期存在，部分地区会酌情给予“建材残值补偿”或“搬迁补助”，但标准远低于合法建筑。
第三，扬州实践：汤汪乡、文峰街道的补偿标准。
根据2025年扬州市相关政策，广陵区（含汤汪乡、文峰街道）的征地补偿标准为：土地补偿费每亩21000元。房屋补偿方面，搬迁补助费按被拆迁房屋建筑面积10元/平方米计算，临时安置补助费按10元/月·平方米计算。
对于无证自建房，如果被认定为“历史遗留”，则可以获得与有证房同等的补偿；如果被认定为“违法建筑”，则只能获得建材残值补偿，具体数额需由评估机构确定。
第四，老赵的维权策略。
第一步，固定证据。立即收集：建房时的材料（如有）、水电费缴纳凭证、邻居证言、历年房屋照片。这些证据可以证明房屋长期存在的事实。
第二步，申请认定。在征收调查登记阶段，主动提交材料，要求对房屋性质进行认定。根据扬州规定，对未经登记的建筑，由相关部门联合认定。如果征收部门简单认定为“违建”，可以要求其出具书面认定结论。
第三步，关注评估过程。对评估机构的选择、评估方法的应用有知情权和异议权。如果评估报告未考虑历史因素，应在收到报告后10日内申请复核。
第四步，争取奖励。扬州规定，在规定搬迁期限内完成搬迁的，可获得每平方米不超过50元的提前搬迁奖励。这部分奖励与房屋性质无关，所有搬迁户都可争取。
结语：老赵的偏房，住了二十年，养大了一代人，承载了一家人的生活记忆。它不是“违建”，而是一个时代的产物、一个家庭的庇护所。当推土机驶来，它不该被简单地贴上“无证”的标签，而应该被看见它背后的历史——那些年村里说“先建后批”的承诺，那些年水电费单上的名字，那些年邻里之间的见证。
法律不是冰冷的条文，它应当有温度、有记忆。对无证房的认定，考验的是征收部门能否穿透产权证的“外衣”，看见房屋背后真实的居住轨迹。老赵要做的，不是接受“打折”的说法，而是用二十年的证据，证明一个事实：这里不只是一处建筑，更是一个家的全部。
北京在明律所
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