导读：水亭门的老街上，老孙的电器店开了十五年。店面是2008年租下来后自己装修的，铝合金门框、玻璃橱窗、发光招牌，在当时算是“洋气”。可如今“活化”来了，这些当年引以为豪的装修，成了“风貌冲突”的罪证。征收人员指着招牌说：“这个得拆，补偿按违章建筑算。”老孙急了：“我开店的时候，谁也没说这招牌有问题，怎么十五年过去就成违章了？”更让他困惑的是，隔壁那家卖麻饼的老店，同样是“风貌冲突”，怎么人家就能多赔点？
老孙的问题，牵出一个核心难题：“现代违建”与“历史遗留”，到底怎么分？
在历史文化街区改造中，“风貌冲突”是一个特殊的概念。它既涉及建筑合法性，又涉及风貌协调性，认定的复杂性远超普通违建。
第一，法律定性：违建认定需依法进行。
根据2026年3月1日起施行的《衢州市人民政府关于违反乡村规划违法建筑应当拆除处置的指导意见》，违法建筑是指未取得乡村建设规划许可证，或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的建（构）筑物。
指导意见明确列举了应当认定为“违法行为情节严重”的五种情形，包括：不符合国土空间详细规划确定的强制性内容；侵占乡村公共设施用地、公益事业用地；影响相邻合法建筑安全；超过规划许可确定的建筑面积或建筑高度等。这意味着，对“违建”的认定必须依法进行，不能随意扩大范围。
第二，“现代违建”与“历史遗留”的核心区别。
实践中，区分“现代违建”和“历史遗留”主要依据以下几个标准：
一是建造时间。以2008年1月1日《城乡规划法》实施为重要分界点。在此之前的建筑，即使无正式审批，也属于“历史形成”；在此之后的建筑，则需严格按规划要求认定。
二是是否曾被查处。如果建筑建成后从未收到过执法文书，说明长期被默许存在，属于“历史遗留”的重要佐证。
三是有无合法审批基础。比如，虽无正式产权证，但有土地审批文件、当时的村镇建设批准手续，即使手续不全，也属于“有审批基础”的情形。
四是实际使用状况。是否长期稳定使用？是否作为家庭唯一住所或主要经营场所？这些因素都会影响认定结果。
老孙的电器店建于2008年，正好处于分界线上。如果他的店有当时的装修审批手续（或至少未被查处过），且长期稳定经营，就有可能被认定为“历史遗留”，参照合法建筑补偿。
第三，补偿标准：天壤之别。
对于认定为“历史遗留”的建筑，补偿标准参照合法建筑执行。根据衢州市相关规定，非住宅房屋的补偿包括房屋价值补偿、停产停业损失补偿、搬迁费、装修补偿等。房屋价值按市场评估价计算，停产停业损失通常以前三年平均利润为基数计算。
对于认定为“现代违建”的建筑，原则上不予补偿。即使酌情给予补助，也仅限于“建材残值”，远低于合法建筑。
第四，为何补偿标准不一？——分类处置原则。
指导意见明确提出，对违法建筑应当“分类处置”。这意味着，即使同为“风貌冲突”的建筑，也会根据其建造时间、违法程度、对规划的影响等因素，给予不同处置。有的可能完全拆除、不予补偿；有的可能部分保留、酌情补偿；有的甚至可能通过整改后保留。
老孙隔壁的麻饼店之所以补偿高，很可能是因为它属于“历史建筑”或“传统风貌建筑”，有特殊的文化价值。根据《衢州市历史文化街区保护条例》，这类建筑即使需要改造，也应尽可能保留其风貌特征，给予更高补偿。
第五，老孙的维权策略。
第一步，固定证据。收集开店时的装修审批材料（如有）、营业执照、纳税记录、历年水电费缴纳凭证，证明长期经营的事实。
第二步，申请认定。在征收调查阶段，主动提交材料，要求对房屋性质进行认定。根据指导意见，对违法建筑的认定由乡镇政府、街道办事处负责，自然资源和规划主管部门提供技术认定。
第三步，关注评估过程。如果被认定为“历史遗留”，要确保评估机构选择公正、评估方法合理。对评估结果有异议的，可在10日内申请复核。
第四步，争取过渡扶持。即使店铺被拆，也可要求政府提供过渡期经营扶持，如协助寻找临时经营场所、给予租金补贴等。
结语：水亭门的青石板路，见证了八百年的繁华与变迁。老孙的电器店，是这条街上最后一批现代商铺之一。当“活化”的推土机驶来，他的店铺被贴上“风貌冲突”的标签。但“冲突”不等于“违建”，“现代”不等于“无价值”。十五年经营，一沓沓税单，一张张进货单，都是这个店铺存在的证明。法律应当做的，不是简单分类、一刀切，而是尊重每一个真实的存在，给予每一个合法的经营者一个公平的说法。老孙要做的，不是被动接受标签，而是用十五年的证据，证明自己的价值。
北京在明律所
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