广州市白云区征地拆迁，被征收人房屋价值如何评估？

导读：城中村改造项目是“做地”模式下的重大城市更新工程。在这一大规模征收项目中，被征收人最核心的关切是：房屋价值如何评估？评估机构如何选定？评估方法是否合理？补偿标准是否公平？房屋价值的评估不仅直接决定被征收人能够获得的货币补偿金额，也影响安置房的面积核算和产权调换的等价性。

1、房屋价值补偿的政策框架

征收补偿安置方案已由白云区政府办公室印发执行。方案共十二章五十一条，主要围绕“征收集体土地补偿”、“集体土地上住宅房屋征收补偿”、“集体土地上非住宅房屋征收补偿”、“评估”等章节展开阐述。在补偿标准方面，合法产权住宅房屋可获得框架结构补偿单价3600元/平方米，加上3000元/平方米的征收奖励，以及临时安置费、配合搬迁奖励等，补偿可达约1.1万元/平方米。

根据《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照征收决定公告之日的类似房地产市场价格评估确定。2025年修订的《实施办法》首次引入“结构类型+历史价值”双维度评估体系，并将高新技术企业科研设备停产损失补偿上浮30%。

2、评估机构的选定与评估方法

被征收房屋的价值评估，评估机构的选定是程序公正的第一步。根据《资产评估法》的规定，评估机构需具有财政部门颁发的执业证书，且无重大违法记录。实行评估机构名录管理制度，被征收人可协商选定或摇号确定评估机构。

在评估方法的选择上，不同性质的房屋适用不同的评估方法。商业用房适用市场比较法，即参照周边同类房屋的市场交易价格确定评估价值。住宅房屋通常适用市场比较法或成本法。有稳定收益的资产（如酒店、写字楼）适用收益法，采用收益法评估年租金收益，结合资本化率确定补偿价值。2026年企业拆迁评估体系完成“成本法”向“市场比较法”转型，试点智能评估系统利用AI模型结合周边房价自动生成补偿报价，误差率低于5%。

3、评估程序与异议救济

评估程序的合规性和评估参数的合理性，是确保评估结果公正的关键。评估机构需实地查勘、收集资料、分析测算、撰写报告，评估机构未实地查勘导致评估价值偏低，可被法院判决重新评估。折现率、资本化率等参数需符合市场水平，如评估机构采用过高折现率导致评估价值偏低，可被复核调整后补偿金额增加30%。

被征收人对评估结果有异议的，享有法定的救济权利。对评估结果有异议的，可在收到报告后10日内申请复核，复核机构需在15日内出具复核意见。通过复核程序，评估价值可能获得20%的提升。复核后仍不服的，可向评估专家委员会申请鉴定。设立市级评估专家库，专家需具有高级职称及5年以上评估经验。被征收人还可以自行委托有资质的评估机构进行独立评估，形成评估报告作为协商谈判的依据。

4、被征收人保障房屋评估权益的实务建议

对于被征收人而言，保障房屋价值评估权益应当注意以下要点：第一，在评估机构选定环节积极行使选择权，通过协商或参与摇号等方式，选择有资质、信誉良好的评估机构。第二，确保评估机构对房屋进行实地查勘，全程参与查勘过程，对房屋的结构、装修、面积等关键信息进行确认。第三，对评估报告进行全面审查，包括评估方法是否恰当、评估时点是否正确、评估参数是否合理。第四，对评估结果有异议的，务必在收到报告后10日内申请复核，避免因超期而丧失程序权利。第五，如复核结果仍不满意，及时申请专家委员会鉴定，或自行委托第三方评估机构进行独立评估。

结语：大规模征收中，被征收人房屋价值的评估，应当遵循市场比较法、收益法等法定评估方法，由有资质的评估机构在程序公正的基础上进行。被征收人应当积极参与评估机构的选定，全程关注评估程序的合规性，对评估结果有异议的及时行使复核和鉴定权利。