三亚市房屋征收评估单价过低，依法如何处理？

导读：在国有土地上房屋征收中，评估单价是确定补偿金额的核心依据。当被征收人认为评估单价明显低于周边类似房地产的市场价格时，法律提供了完整的救济路径。小区业主面临评估机构未披露合法评估单价、补偿标准与周边的市场价值严重背离的情形，依法应当如何主张权利？

1、评估结果异议的法定程序

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。这一规定为评估单价设定了法定底线。

当被征收人对评估结果有异议时，应当遵循以下法定程序：

申请复核评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条，被征收人应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构书面申请复核评估。申请复核时应当明确指出评估报告存在的问题，如同地段可比实例选取不当、修正系数设置不合理、未采用市场比较法等。原评估机构应当自收到书面复核申请之日起10日内对评估结果进行复核，复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

申请专家鉴定。被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。已设立房地产价格评估专家委员会，负责对征收评估进行技术指导，受理鉴定申请并出具书面鉴定意见。鉴定费用由申请方先行垫付，若经鉴定评估报告存在技术问题的，重新评估的费用和鉴定费用由原征收评估机构承担。

2、评估方法违法的救济

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。对于国有出让土地上的经营性用房，市场比较法是最能反映其真实价值的评估方法。评估机构未采用市场比较法，仅以成本法或收益法简单评估，刻意忽略国有出让土地价值、一线海景稀缺溢价，其评估结论自始无效。

被征收人可主张评估方法违法，要求重新选定评估机构，采用法定方法重新评估。若评估机构在选定程序上存在违规，被征收人可依据棚户区改造房屋征收评估管理暂行办法，主张评估机构选定程序违法。根据该办法，评估机构应当由被征收人协商选定；协商不成的，通过投票或随机方式选定，且参与投票的被征收人占被征收人总人数比例低于50%的，才可通过抽签、摇号等形式随机选定。

3、行政复议与行政诉讼

当评估异议程序无法解决争议时，被征收人可依法申请行政复议或提起行政诉讼。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条，对补偿决定不服的，被征收人可在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。

在诉讼中，被征收人应当提交周边同类房地产的市场价格证据，如同地段一线海景房源的交易记录、中介报价等市场数据，形成完整的证据链，证明补偿标准低于法定底线。法院将审查评估报告是否存在技术问题、评估程序是否违法、补偿标准是否违反“不低于类似房地产市场价格”原则。

结语：面对征收评估单价过低的情形，被征收人应当及时启动复核、鉴定、复议、诉讼等法定程序，切莫因错过期限而丧失救济权利。评估机构的评估结论并非不可挑战，评估程序违法、评估方法不当、评估结果低于市场价的，被征收人有权要求重新评估或依法撤销补偿决定。