白云区房屋改造：土地征收“混合模式”下村集体权益如何留存？

导读：在村镇工业集聚区改造中，村集体权益的留存是决定改造能否获得群众支持的关键因素。

自主改造：村集体直接参与开发

自主改造范围约2.95公顷，由经济联合社申请直接确认建设用地使用权（一类工业用地），以及抵扣留用地指标（一类工业用地兼容商业服务业设施用地）后进行自主改造。这一路径的核心在于：

土地性质保留。自主改造范围内的土地保留村集体性质不变，不转为国有土地，村集体继续享有土地所有权。

开发收益留存。村集体自行开发建设，可引入社会资本合作，获取物业经营收益。项目改造后将聚焦智能家居与绿色建材、汽车智造与零部件配套、电子信息技术与精密制造，打造智能制造与先进制造业集群，村集体可从中获取持续稳定的租金收益。

留用地指标兑现。项目同步抵扣留用地指标，将部分土地规划为一类工业用地兼容商业服务业设施用地，为村集体发展商贸服务业预留空间。

统筹工业做地：货币补偿与物业置换并举

统筹工业做地范围约7.57公顷，由做地主体筹集资金，实施征收补偿安置、管线迁改、场地平整等土地整备工作，完成后将土地统一交由土地储备机构收储。在这一路径中，村集体权益通过以下方式留存：

货币补偿。土地补偿费和安置补助费归土地所有权人（村集体）所有，由村集体按规定统筹分配使用。补偿标准按照省、市依法批准的征收农用地区片综合地价执行。

物业置换。为鼓励农村集体经济组织加快配合完成土地征收工作，在规定期限内签订土地征收补偿协议的，作为奖励，农村集体经济组织可按建安成本价回购安置区的配套商业。这一制度设计为村集体提供了长期经营保障。

留用地兑现。留用地按实际征地面积10%安排，可在项目红线内或红线外选址，也可选择货币补偿或置换物业方式兑现。

政府直接征收：公益设施与集体收益的平衡

政府直接征收范围约4.34公顷，由区交通运输局申请道路专项债解决市政道路建设资金，实施土地整备工作，完成后交由区交通运输局进行道路建设。这一路径虽为公益征收，但村集体仍可通过以下方式留存权益：

道路贯通后的土地增值。政府直接征收用于城市道路建设，将极大改善区域交通条件，为周边村集体物业带来土地增值红利。

腾挪物业发展集体经济。经济区的实践经验表明，腾挪出的物业及配套用地对外租赁，可显著增加村集体收入。

结语：“统筹做地+自主改造+政府直接征收”混合改造模式，为村集体权益留存构建了多元路径。自主改造让村集体直接参与开发、分享发展红利；统筹工业做地以货币补偿和物业置换并举，保障短期收益与长期资产；政府直接征收以公益设施完善促进土地增值，间接提升集体收益。三路并进，各有侧重，既守住了村集体权益的底线，也为村民增收开辟了通道。