一、自己买的商铺租不出去卖不掉可以改自住房吗
自己买的商铺租不出去卖不掉，也不可以擅自改为自住房。以下是详细分析：
1. 法律法规约束：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
这意味着，商铺作为商业用途的房产，若想要改变为住宅用途，必须经过相关部门的批准，并调整土地使用权出让金。
2. 房屋性质不可更改：
商铺和住宅在开发商取得用地标准时就不同，包括土地的使用期、水电标准等都与居住房不同。
商铺的消防标准和住宅的消防标准也是不一样的，因此，从房屋性质上来说，商铺无法改成住宅。
3. 开发商与私自改变的性质：
开发商在进行商改住时，如果具有报规划审批，并取得相关部门的审批合格的证明文件，那么商改住的行为是合法的。
但如果是个人或开发商私自改变房屋使用性质，那么这种行为是不合法的。
4. 政策与投资属性：
国家有明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途，这是为了维护房地产市场的秩序和规划。
商铺本身就具有投资属性，与住宅的居住实用性为主不同，商铺更强调投资性。
自己买的商铺租不出去卖不掉，也不能擅自改为自住房。因为这不仅涉及到法律法规的约束，还关系到房屋性质的不可更改性以及政策与投资属性的不同。所以，在处理此类问题时，应严格遵守相关法律法规，并咨询相关部门的意见。
二、安置房小区商铺租金的归属
安置房小区商铺租金的归属问题，需根据具体情况综合判断，主要依据拆迁安置协议、房屋产权状况及相关法律法规来确定。以下是对此问题的详细分析：
1）拆迁安置协议的关键作用
1. 协议内容决定归属：拆迁安置协议是拆迁人与被拆迁人之间就拆迁补偿、安置等事宜达成的书面协议。若协议中明确约定了商铺的归属及租金分配方式，则应按照协议执行。
2. 无约定时的处理：若协议中未明确约定租金归属，则需根据房屋产权状况及相关法律法规进一步判断。
2）房屋产权状况的影响
1. 产权人所有：从物权角度来看，商铺作为不动产，其租金收益通常归属于产权人。若商铺产权归户主所有，则租金一般应支付给户主。
2. 特殊情况下的承租人权益：在特定情况下，如公有住房承租、私有房屋承租且有明确约定或承租人对房屋有添附行为时，承租人可能享有获得部分租金收益的权利。但这需依据具体情况和相关法律法规进行综合判断。
3）相关法律法规的考量
1. 物权法规定：根据《中华人民共和国民法典》物权编的相关规定，不动产的收益权通常归属于产权人。但如有特别约定或法律规定，则可能有所不同。
2. 租赁合同关系：若商铺已出租给第三方，则租金收益的归属还需考虑租赁合同的约定。租赁合同是出租人与承租人之间就房屋租赁事宜达成的书面协议，具有法律效力。
三、商铺租赁没够期房东把铺卖了 新房东不继续租用 我该向谁索赔担保金和违约金
商铺租赁未到期房东卖房，新房东不继续租用，租客可向原房东索赔担保金和违约金。具体分析如下：
一、合同约定优先
1. 违约金：若租赁合同中明确约定了房东违约时需支付的违约金数额或计算方式，且该约定不违反法律法规的强制性规定，原房东应按照约定支付违约金。例如，合同中规定“提前解约需支付相当于3个月租金的违约金”，则原房东应依约履行。
2. 担保金退还与赔偿：合同中若规定了担保金的退还条件及违约时的赔偿方式，原房东在违约时除退还担保金外，还需按约定赔偿损失。若合同未明确，则担保金在扣除实际损失后应退还租客。
二、法定违约责任
1. 赔偿实际损失：若合同未约定或约定不明确，原房东应赔偿租客因违约行为导致的直接和间接损失。直接损失包括装修费用、搬迁费用等；间接损失主要是预期利益损失，需有合理依据和证据支持。
2. 继续履行合同：在特定情况下，如商铺未被转售他人且原房东有能力恢复履约状态，租客有权要求原房东继续履行租赁合同。但若新房东已合法取得产权且不愿继续出租，此权利可能无法实现。
三、证据收集与法律途径
1. 证据收集：租客应保留所有相关证据，包括租赁合同、支付凭证、装修发票、与原房东的通信记录等，以证明原房东的违约行为及自身损失。
2. 协商与诉讼：租客可首先尝试与原房东协商，寻求和解方案。若协商无果，则可考虑通过法律途径追究原房东责任，如提起诉讼或申请仲裁。
四、商铺空置需要交房产税吗
个人商铺空置需要交房产税。但是，如果商铺属于个人所有且非营业用，则根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条的规定，可以免纳房产税。对于企业拥有的商铺，无论是否空置，都需要缴纳房产税。
1）个人商铺空置的税务处理
1. 如果个人商铺空置，但属于营业用房，则需要缴纳房产税。房产税的计税依据是房产的原值，具体计算方法是原值一次减去10%～30%后的余值。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
2. 如果个人商铺空置且属于非营业用房，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条的规定，可以免纳房产税。
2）企业商铺空置的税务处理
对于企业拥有的商铺，无论是否空置，都需要按照相关规定缴纳房产税。房产税的计税依据同样是房产的原值，计算方法与个人商铺相同。
总结来说，个人商铺空置是否需要交房产税取决于商铺的性质。如果商铺属于营业用房，则需要缴纳；如果属于非营业用房，则可以免纳。而企业拥有的商铺无论是否空置都需要缴纳房产税。请注意，具体的税务处理还需根据当地税务机关的规定和解释来确定。
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