导读：一份2018年的土地估价报告显示价值5111万余元，而2024年司法评估报告却认定仅值1817万余元，两者相差近3295万元。这一巨大的评估差距，直接导致一起民间借贷纠纷案件的执行程序陷入僵局。被执行人认为三千多万元资产在纸面上“蒸发”，对评估方法和程序提出强烈质疑；申请执行人则依据司法评估报告申请以物抵债。法院已依法暂停以物抵债程序，并对执行异议进行审查。这起案件究竟经历了怎样的法律程序？土地价值评估的巨大落差从何而来？以物抵债程序为何搁浅？
1、合作开发变民间借贷：法律关系认定之争
2013年3月，某实业投资公司与某市人民政府、某房地产开发公司签订三方协议，约定投资2.3亿元建设一个涵盖商业、住宅、酒店的综合体项目，系当地重点招商项目和棚户区改造入库项目。然而，投资公司的资金并未按计划到位。
2013年6月，投资公司负责人张某鹏以个人名义与房地产开发公司另行签订了项目开发融资协议书，约定由张某鹏个人提供3000万元融资。根据诉讼中提交的银行转账记录，张某鹏在2011年至2016年4月间，分五次向房地产开发公司账户转入总计766万元。2016年10月，房地产开发公司因资金压力，向张某鹏追加96万元借款，并签订补充合同，约定月使用费结算费率为累计拨付资金的2%。
2018年3月，张某鹏以借款本金766万元、拖欠利息125万余元为由，向法院提起诉讼，要求解除相关融资协议，由房地产开发公司偿还全部欠款，并由其法定代表人李某强承担连带清偿责任。诉讼中，张某鹏主张案件为民间借贷纠纷，而房地产开发公司及李某强则认为其本质为项目合作合同纠纷，双方对法律关系性质存在根本分歧。
2019年11月，一审法院作出判决，认定双方为民间借贷法律关系，支持了张某鹏的诉讼请求。房地产开发公司及李某强不服，提起上诉。2020年4月，二审法院作出判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，案件进入强制执行阶段。
2、土地评估价悬殊：三千多万元“蒸发”
在强制执行程序中，两宗被查封的国有土地使用权的价值认定成为新的争议焦点。房地产开发公司方面提交了一份2018年6月由某土地评估有限公司出具的《土地估价报告》，该报告显示涉案土地评估总价值为5111.76万元。
然而，在执行程序中，经法院委托，另一家房地产土地资产评估有限公司于2024年2月出具了新的评估报告，认定该土地总价值仅为1817.06万元。两份报告评估结论相差约3294.7万元。房地产开发公司法定代表人无奈地表示：“三千多万的差价，就在这两张纸上‘蒸发’了。”
2024年，执行法院依据2024年评估报告，对上述土地进行网络司法拍卖。第一次起拍价1817.06万元，流拍；第二次起拍价降至1453.65万元，再度流拍。
3、以物抵债申请与执行异议
根据相关规定，在财产两次流拍后，申请执行人张某鹏向法院提出了“以物抵债”的申请，即愿意以第二次流拍的保留价接收该土地，以抵偿债务。
对此，房地产开发公司及李某强提出异议。他们向执行法院正式提交书面异议，认为2024年评估报告未能客观反映土地市场价值，对评估方法与程序提出质疑。同时，他们还向省高级人民法院递交了相关监督申请材料。
目前，因被执行人提出执行异议，执行法院已依法暂停“以物抵债”程序的推进，并对相关异议进行审查。案件的后续处置，将待审查结束后依法确定。
4、律师观点：评估争议与程序救济
针对本案的法律问题，专业律师分析认为，本案核心争议聚焦于民间借贷定性与执行阶段土地评估效力。从法律关系看，两级法院已生效判决认定案涉纠纷为民间借贷，该结论基于融资协议约定、款项支付方式等证据作出，具有既判力，双方应尊重生效裁判。
关于评估价差争议，评估结果需结合估价基准日、市场环境、评估方法等综合判断。2024年评估系法院委托的司法鉴定，程序上具有中立性，但被执行人若能举证证明评估存在方法选用不当、参数取值错误等法定情形，可通过执行异议、监督程序寻求救济。
“以物抵债”需以合法评估为前提，法院暂停相关程序符合程序正义。建议双方就评估争议提交专业机构复核，或在法院主持下协商解决方案。
本案警示，商事合作中应明确法律关系性质，融资类协议需细化款项用途、利息标准等条款；执行阶段当事人对评估结果有异议的，应在法定期限内通过法定程序维权，兼顾权利保护与执行效率。
结语：一场因项目合作引发的民间借贷纠纷，历经诉讼、执行、评估争议、以物抵债申请、执行异议等多个程序环节，至今仍未尘埃落定。三千多万元的土地评估差价，直接决定了被执行人的偿债能力和申请执行人的受偿范围。两份评估报告，两种截然不同的结论，究竟哪一份更能客观反映土地的真实价值？
在“以物抵债”程序暂停期间，各方应理性寻求评估复核或协商方案，避免因程序僵持而导致资产贬值、损失扩大。对于当事人而言，无论处于借贷关系中的哪一方，都应当从本案中汲取教训：合同的性质约定、融资条款的细化、执行程序中的及时异议，每一个环节都可能成为决定最终权益归属的关键。
北京在明律师事务所
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