土地征收中，未办理产权登记的集体建设用地是否纳入补偿范围？

导读：在土地征收补偿中，产权登记是确认权利归属的重要依据，但并非唯一依据。对于集体建设用地而言，因历史原因形成的未登记建筑和用地，其在征收补偿中的法律地位，是被征收人普遍关心的问题。若集体经济组织在历史上形成了未办理产权登记的集体建设用地，这部分用地及其地上建（构）筑物是否应当纳入征收补偿范围？征收方能否以“未登记”为由拒绝补偿？

1、未登记建筑不当然等同于违法建筑

在征地拆迁中，一个常见的认识误区是将“未办理产权登记”等同于“违法建设”，进而以此为由拒绝补偿。这一认识在法律上存在根本性偏差。根据《民法典》第二百四十三条的规定，征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用。该条款强调“依法足额支付”，并未以产权登记为前提条件。未登记的建筑和用地，只要不是依法认定的违法用地和违法建设，仍然可以成为征收补偿的对象。

自然资源和规划局的通知明确，符合下列条件之一的集体土地征收项目范围内无土地房屋权属争议的权属未登记住宅房屋，可参照合法产权房屋予以补偿安置。这一规定的逻辑在于：未登记不等于无权利，关键看未登记的原因和法律后果。

2、历史遗留问题的处理规则

集体建设用地上未办理产权登记的情形，在沿海地区具有一定普遍性。征收补偿实施细则明确，对未依法登记取得不动产权属证书的未经登记建筑，其权属、面积和用途，以调查结果并结合相关历史资料确定。这意味着，征收方不能仅以“未登记”为由将未登记建筑排除出补偿范围，而应当依据历史资料进行调查核实。

政策问答进一步规定，集体土地上房屋的合法建筑面积以不动产权属证书登记为准；符合登记发证条件但因历史原因未进行确权登记的，由街道办事处牵头，会同规划和自然资源、住建、农业等相关部门对房屋的合法建筑面积进行认定。

多地的立法实践表明，对于因历史原因形成的未登记建筑，法律并未一概否定其补偿权利，而是设定了一套由政府部门牵头调查认定的程序机制。被征收人在面临征收时，如果其建设和使用的集体建设用地符合历史沿革，其合法建筑面积应当通过相关部门调查认定后纳入补偿范围。

3、补偿实践

征收集体土地上的地上附着物和青苗等补偿标准由各市、县（区）人民政府制定公布。被征收土地地上附着物和青苗补偿标准涵盖青苗和地上附着物补偿标准、被征收临时建筑物货币补偿标准、被征收房屋附属物和构筑物货币补偿标准等。

征地补偿的核心在于：征收方不能以“未登记”为由任意否定集体经济组织和被征收人对地上建（构）筑物和用地的合法权益。在征收中，对于符合登记发证条件但因历史原因未办理确权登记的集体建设用地和地上建（构）筑物，人民政府应当在征收调查阶段组织相关部门对面积、权属进行认定。

4、被征收人的证据收集策略

面对征收，集体经济组织和相关被征收人应当主动进行证据准备。历史建设资料的收集至关重要，需全面收集建设时与村委会或相关部门签订的土地使用协议、施工合同、付款凭证等材料，以证明建设行为的真实性和时间节点。持续使用证明的收集也不可或缺，通过提供水电费缴纳记录、经营场所照片、租赁合同等材料，证明对争议土地和房屋的持续、公开、稳定的使用状态。同时，还可通过调取卫星遥感影像、地形图等历史影像资料，追溯建筑物的建设时间，佐证其并非征收公告发布后抢建。证人证言也可提供当时参与建设、审批的村组干部或知情村民的书面证言。未登记住宅房屋调查认定办法要求对权属未登记房屋进行测绘和公示。

在征收中，被征收人应当在补偿登记期限内，持能够证明权属的历史资料向征收实施单位提出认定申请，积极要求相关部门完成对历史建筑物的调查认定程序。如果征收方以“未登记”为由拒绝补偿，被征收人应在公告期内提出书面异议，随后可通过申请行政复议或提起行政诉讼的方式，要求法院对征收方不予补偿的合法性进行司法审查。

结语：在集体建设用地征收中，未办理产权登记的集体建设用地并不当然排除在补偿范围之外。关键取决于该用地和建（构）筑物是否符合历史沿革、是否属于依法批准的建设项目，以及征收方是否依法履行了调查认定程序。被征收人不应被动接受“未登记即不补偿”的认定结果，而应主动收集历史资料、积极配合调查认定、在法定期限内行使异议权，通过法定程序争取将符合条件的历史遗留用地纳入补偿范围。征收补偿不应当为“登记”形式所困，应当回归到“权属真实、使用合法”的实质判断上。