导读：在土地资源日益紧缺的背景下，如何盘活低效用地、激活产业动能，成为城市高质量发展的重要课题。
1、统筹工业做地路径的法律依据
统筹工业做地范围约7.57公顷，由做地主体筹集资金，实施征收补偿安置、管线迁改、场地平整等土地整备工作，完成后将土地统一交由土地储备机构收储。
这一路径的法律依据主要体现在：
土地征收的法定权限。《土地管理法》第四十六条明确规定，征收下列土地的，由国务院批准：永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。在批准权限范围内的，由省级人民政府批准。统筹工业做地范围内的土地征收，需依法履行征收审批程序。
征地补偿的程序保障。政府批复中明确要求：“该项目统筹实施范围涉及征地补偿安置需切实保障有关原权利人的合法权益。征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地”。这一要求直接呼应了《土地管理法》第四十八条关于“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的规定。
土地收储的制度框架。统筹工业做地完成后，土地统一交由土地储备机构收储，遵循《土地储备管理办法》的相关规定。土地储备机构作为收储主体，负责土地的整理、储备和供应，确保土地资源的高效配置。
2、自主改造路径的法律依据
自主改造范围约2.95公顷，由经济联合社申请直接确认建设用地使用权（一类工业用地），以及抵扣留用地指标（一类工业用地兼容商业服务业设施用地）后进行自主改造。
这一路径的法律依据主要包括：
集体经营性建设用地入市制度。《土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。自主改造范围内的土地规划为一类工业用地及商业服务业设施用地，符合集体经营性建设用地入市的法定条件。
留用地指标抵扣的政策支撑。《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》及《建设用地高效开发利用先行先试方案》等地方政策文件，为留用地指标抵扣提供了制度依据。留用地按实际征地面积10%安排，可在项目红线内或红线外选址，也可选择货币补偿或置换物业方式兑现。
村民自治与民主决策。根据批复要求，该项目实施方案需经过村民代表大会表决同意后，批复生效实施。这一程序要求与《村民委员会组织法》第二十四条关于“涉及村民利益的重大事项，应当经村民会议讨论决定”的规定完全契合。
3、政府直接征收路径的法律依据
政府直接征收范围约4.34公顷，由区交通运输局申请道路专项债解决市政道路建设资金，实施土地整备工作，完成后交由区交通运输局进行道路建设。
这一路径的法律依据主要包括：
城市基础设施建设的公共利益属性。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设需要，属于公共利益的需要。
专项债使用的政策依据。根据财政部《地方政府专项债券发行管理暂行办法》，专项债支持范围涵盖棚户区改造、城市更新、保障性安居工程等领域。
4、上位政策支撑与制度创新
混合改造模式的上位政策支撑，主要体现在以下层面：
低效用地再开发的国家政策。自然资源部印发的《城中村改造国土空间规划政策指引》及《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》明确提出，以城中村和低效工业用地改造为重点，推动各类低效用地再开发。
支持政策的落地实施。依据《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》，在完善历史用地手续、提高改造主体积极性等方面明确了支持政策。
规划先行的法定要求。《城乡规划法》第三十八条规定，在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件。
5、程序保障与权利救济
混合改造模式的合法实施，离不开完善的程序保障：
征地补偿安置不落实，不得强行使用被征土地。
异议与听证权利。被征收人对补偿方案有异议的，可在公告期内提交书面意见，符合条件的可申请听证。对评估结果有异议的，可申请复核或专家鉴定。
司法救济渠道。对补偿决定不服的，可在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。
结语：统筹工业做地遵循土地征收的法定权限与补偿程序，自主改造依托集体经营性建设用地入市制度与留用地指标抵扣政策，政府直接征收以城市基础设施建设的公共利益属性为依据。这一模式的核心价值在于：在法治框架内，因地制宜选择土地整备路径，兼顾政府、村集体、企业等不同主体的多元诉求，为低效用地再开发提供了可复制、可推广的“花都经验”。随着项目的落地实施，这片土地上的探索与实践，将为广州乃至更大范围的村园和低效用地再开发工作，贡献一套行之有效的法治范本。
北京在明律所
请到「后台-用户-个人资料」中填写个人说明。
